Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
Гагаринский район, входящий в состав Юго-Западного административного округа (ЮЗАО), исторически относится к числу самых развитых и престижных столичных районов. Расположенный на севере округа, он примыкает к центру Москвы, при этом благодаря ключевым магистралям, проходящим по его границам, хорошо связан с другими районами города.
Несмотря на относительно небольшую площадь (550 га), плотность застройки и населения здесь значительно выше, чем в среднем по Москве.
Инфраструктура
Одно из главных преимуществ района — высокая транспортная доступность. Проспекты Вернадского и Ленинский обеспечивают проезд в центр и из него. Возможность перемещаться внутри района дает сетка перпендикулярных друг другу улиц, крупнейшие из которых Дмитрия Ульянова, Косыгина, Вавилова, а также Ломоносовский проспект. На территории Гагаринского действуют три станции метро («Ленинский проспект», «Университет» и «Воробьевы горы») и одна станция МЦК («Площадь Гагарина»).
Поезд на станции «Площадь Гагарина» Московского центрального кольца (МЦК)
(Фото: Михаил Почуев/ТАСС)
Несмотря на плотную застройку и наличие нескольких окружных магистралей, Гагаринский район достаточно зеленый. Значительную часть его территории занимают зеленые зоны — парк имени 40-летия ВЛКСМ, парк у Воробьевского пруда, а также почти треть площади природного заказника «Воробьевы горы».
В районе действуют 13 школ, 20 детских садов, знаменитый Дворец пионеров на Воробьевых горах, спортивные школы, государственные и частные клиники. Как и весь ЮЗАО, Гагаринский считается главным научным кластером Москвы, поскольку именно здесь расположены ведущие исследовательские институты.
На Ленинском проспекте находятся Физический институт РАН, здание Президиума РАН, институт органической химии и другие. При этом культурных объектов здесь немного. Самые крупные — Детский музыкальный театр, Московский цирк на проспекте Вернадского и памятник Ю. А. Гагарину.
Здание РАН
(Фото: Anton Kavashkin / Russian Look)
Новостройки
Из-за дефицита свободных участков под строительство сегодня на территории Гагаринского района реализуется только одна новостройка — апарт-комплекс бизнес-класса «Ленинский, 38», который возводится на месте гостиницы «Спутник».
Вторичный рынок
Вторичный рынок жилья Гагаринского района представлен в основном качественной послевоенной застройкой и более поздними кирпичными многоэтажками. Такая однородность жилого фонда при его высоком качестве — редкость даже для центральных районов столицы.
«В Гагаринском районе один из высочайших показателей доли сталинок в Москве — почти 60% всего жилья составляют кирпичные дома до 1960 года постройки. А панельных и блочных домов вместе взятых не более 5% от общего числа. Как следствие, в районе почти нет малогабаритных квартир — самое доступное предложение оценивается в 6,5–7 млн руб., да и до 10 млн руб. едва наберется с полсотни лотов», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ» Оксана Иванова.
Вид на Ленинский проспект
(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
В среднем по району стоимость квадратного метра составляет 411,5 тыс. руб. — по этому показателю район входит в число самых дорогих в Москве, за исключением районов ЦАО, уточняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.
Столь высокие значения связаны с наличием на вторичном рынке новых ЖК бизнес- и элит-класса, например «Фамильный дом Воробьево», Green Hills, «Фортепиано», «Дом при Академии наук». В 2000-е годы район активно застраивался дорогим жильем, преимущественно многоэтажным с просторными квартирами.
Перспективные проекты
Новых жилых проектов на территории Гагаринского района в ближайшее время не появится, утверждают опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. Причина — дефицит свободных площадок для нового строительства. «Ветхого жилого фонда и промзон, пригодных для редевелопмента, здесь нет. При этом плотность застройки высокая, а значит, почти нет и свободных участков под проекты комплексного строительства», — резюмирует Оксана Иванова.
Екатерина Фонарева знает только об одной потенциальной площадке: «В южной части Гагаринского района имеется квартал рядом с Черемушкинским рынком, застроенный преимущественно панельными пятиэтажками, шесть из которых включены в программу реновации. В то же время стартовых площадок под реновацию в районе пока не определено, однако по улице Вавилова, 52, ведется строительство жилого дома под некоммерческое жилье для очередников от застройщика КП «УГС», часть квартир которого, возможно, будет отдана под программу реновации», — говорит Фонарева.
История района
Гагаринский район расположен на землях нескольких бывших селений, самое известное из которых — Андреевская слобода, находившаяся рядом с Андреевским монастырем. Первое упоминание о монастыре и прилегающем к нему селе относится к 1547 году.
Андреевская слобода просуществовала в своих границах вплоть до первой трети XX века, когда здесь началось строительство крупных магистралей — Ленинского, Ломоносовского проспектов, проспекта Вернадского, Профсоюзной улицы.
Официально в границы Москвы земли нынешнего Гагаринского района были включены только в 1960-е, когда здесь развернулось строительство главного здания РАН и ряда научно-исследовательских институтов.
Москвичи встречают летчика-космонавта СССР Г. С. Титова на Ленинском проспекте в 1961 году
(Фото: Грановский Наум, Соколов Евгений/Фотохроника ТАСС)