Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях разъясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Фото: Максим Мозуль / РБК
Бульварное кольцо пролегает через территории сразу нескольких московских районов в Центральном административном округе. Вопреки названию Бульварное не образует замкнутую окружность — как, например, Садовое, ТТК или МКАД, — оно огибает в виде подковы Кремль с двух сторон и упирается в Москву-реку у площади Пречистенских Ворот с одной стороны и у Большого Устьинского моста — с другой.
Риелторы выделают это самое центральное кольцо в Москве как отдельный субрынок жилья, жить в пределах или рядом с ним престижно и дорого — квадратный метр с видом на бульвары в среднем стоит около 700 тыс. руб.
География района
Бульварное кольцо представляет собой непрерывную последовательность различных бульваров и площадей, которые растянулись на 9 км. Сегодня кольцо находится на территории нескольких районов ЦАО — Хамовников, Арбата, Пресненского, Тверского, Мещанского, Басманного и Таганского.
Вид на Тверской и Никитский бульвары
(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
Всего в состав данной локации традиционно включается десять бульваров:
- Гоголевский — Никитский — Тверской — Страстной — Петровский — Рождественский — Сретенский — Чистопрудный — Покровский — Яузский
и 13 площадей:
- Пречистенские Ворота — Арбатская — Арбатские Ворота — Никитские Ворота — Пушкинская — Петровские Ворота — Трубная — Сретенские Ворота — Тургеневская — Мясницкие Ворота — Покровские Ворота — Хохловская — Яузские Ворота.
Горожане на территории общественного пространства «Яма» на Хохловской площади
(Фото: Максим Григорьев/ТАСС)
«Ворота» в названиях многих площадей на Бульварном кольце — это отсылка к названиям проездных башен, которые существовали здесь в составе крепостной стены Белого города, до конца XVIII века проходившей по окружности современного Бульварного кольца.
Инфраструктура
Говоря о Бульварном кольце, необходимо отметить, что это очень зеленая и благоустроенная локация. Цепь бульваров — уникальный памятник садово-паркового искусства, где высажены тысячи деревьев и кустарников, установлены удобные деревянные скамьи и узорные чугунные ограждения.
Жители столицы играют в петанк на Покровском бульваре
(Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС)
Помимо большого количества историко-культурных и рекреационных объектов, в данном районе также есть общеобразовательные учреждения (например, школа № 1233 с углубленным изучением немецкого языка и гимназия № 1521), центры дополнительного образования (Русская шахматная школа при ЦДШ им. Ботвинника, автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Дом Станкевича»).
Богато Бульварное кольцо и развлекательной инфраструктурой. Здесь представлено множество ресторанов («Турандот», «Меридиан»), антикварные лавки (салон Antikuar), винные магазины («Ароматный Мир»), салоны цветов («Цветы на Сретенке») и многое другое.
На Чистопрудном бульваре
(Фото: Александр Зеликов/ТАСС)
На бульвары ориентированы несколько станций метро: «Кропоткинская», «Арбатская», «Пушкинская», «Тверская», «Чеховская», «Трубная», «Тургеневская», «Сретенский бульвар» и «Чистые пруды».
Помимо метро стоит сказать и о трамвае А. Это очень популярный и богатый историей трамвайный маршрут Москвы, который был запущен еще в 1911 году. Трамвай начинает движение от Калужской площади и идет до станции метро «Чистые пруды».
Жилой дом А. Ф. Медынцевой, построенный в 1880–1890-х годах, на Чистопрудном бульваре
(Фото: Александр Зеликов/ТАСС)
Вторичный рынок
На вторичном рынке предложений в домах, расположенных вдоль Бульварного кольца, на лето 2019 года в продаже находится не более 150 квартир (в реконструированных и современных зданиях). По данным риелторской компании Savills в России, средняя цена таких вариантов составляет 736 тыс. руб. за 1 кв. м. Минимальный входной билет начинается от 350 тыс. руб. за 1 кв. м, а максимальный потолок превышает 1,5 млн руб.
Самые дорогое вторичное жилье на Бульварном кольце, по данным компании Knight Frank, находится рядом с Патриаршими прудами: квартиры здесь в среднем стоят 997 тыс. руб. за 1 кв. м. Чуть дешевле — 874 тыс. руб. за 1 кв. м — стоит жилье в районе Остоженки. В районе Арбата — в среднем 711 тыс. руб. за 1 кв. м, в Тверском районе — 593 тыс. руб. за 1 кв. м, на Чистых прудах — 575 тыс. руб. за 1 кв. м, вблизи Таганки — 570 тыс. руб. за 1 кв. м и на Сретенке — 508 тыс. руб. за 1 кв. м.
Вид на Тверской бульвар и Новопушкинский сквер
(Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС)
Наиболее дорогостоящими являются предложения в домах вдоль Тверского и Гоголевского бульваров. Ценообразование для данных лотов почти на +18% выше средневзвешенной цены для всех домов Бульварного кольца, уточнили в Savills.
«Высокий уровень цен поддерживается и объясняется, в первую очередь, инфраструктурной насыщенностью тех районов, где данные предложения расположены, а также близостью к Кремлю. Фактически все улицы, которые связывают Бульварное кольцо и тянутся к стенам Кремля, по своей протяженности редко превышают 1 км. Безусловно, это привлекает покупателей, которые хотят находиться в самом центре мегаполиса, где под рукой есть практически все необходимое для жизни», — объясняет директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Минимальные цены на жилье
По запросу «РБК-Недвижимости» в риелторской компании Savills нашли предложения жилья на вторичном рынке Бульварного кольца с минимальными ценами (в выборке участвовали только квартиры с отделкой, актуально на июль 2019 года)
- 1-комн. — на первой линии Бульварного кольца таких предложений в настоящее время нет. Ближайшая к локации 1-комнатная квартира предлагается в Гусятниковом переулке, менее чем в 50 м от Чистопрудного бульвара. Квартира площадью 42 кв. м продается за 14,5 млн руб.
- 2-комн. — 19,9 млн руб. (Страстной бульвар, 44 кв. м)
- 3-комн. — 25,9 млн руб. (Гоголевский бульвар, 68,2 кв. м)
Страстной бульвар после реконструкции по программе «Моя улица»
(Фото: Николай Галкин/ТАСС)
Новостройки на Бульварном кольце
Совокупный объем предложения высокобюджетного жилья в новостройках на Бульварном кольце составляет 270 лотов общей площадью 40 тыс. кв. м в 12 жилых комплексах, рассказали в международной консалтинговой компании Knight Frank. Преобладают апарт-комплексы, уточнили в компании «Бест-Новострой», новых проектов с квартирами — шесть, включая один проект смешанного формата — клубный дом Depre.
Клубный дом Depre
(Фото: KR Properties)
Первичный рынок первой линии Бульварного кольца представлен всего двумя новостройками премиум-класса. Оба проекта при этом уже введены в эксплуатацию — «Резиденция на Покровском бульваре» и Depre Loft. На данный момент в реализации находятся уже единичные предложения, рассказал Анатолий Довгань из Savills в России.
«Резиденция на Покровском бульваре»
(Фото: «Лидер-Инвест»)
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса на Бульварном составляет 595 тыс. руб. В элит-классе показатель вдвое выше — 1,27 млн руб. за 1 кв. м, такую информацию предоставили в Knight Frank.
Более половины (52%) квартир в премиальных новостройках на кольце стоят 60–100 млн руб. Около трети (29%) предложения — дешевле 60 млн руб., оставшиеся 19% — объекты стоимостью от 100 млн до 150 млн руб., уточнили в Knight Frank.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, однокомнатный лот в новостройках у Бульварного кольца в среднем можно купить за 28,1 млн руб., двухкомнатный — за 98,2 млн руб., трехкомнатный — за 139,4 млн руб., четырехкомнатный — от 447,8 млн руб., лоты свободной планировки в среднем предлагаются по цене 279,3 млн руб. Эта информация актуальна на лето 2019 года.
NV / 9
(Фото: INSIGMA GROUP)
«Наиболее доступные квартиры — в NV / 9 (554,4 тыс. руб. за 1 кв. м), а наиболее дорогие — в проекте Lion Gate (2,56 млн руб. за 1 кв. м)», — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Кто покупает
Риелторы из Knight Frank составили характеристики районов, примыкающих к Бульварному кольцу, а также покупателей жилья в новостройках этих локаций. Например, на Бульварном кольце в районе Хамовников жилье предпочитают «ценители «золотой мили», кому важен престиж». В районе Арбата жилье в новостройках покупают те, кому хочется находится рядом с «визитной карточкой столицы». Пресненский — «самый модный район», Тверской — «деловой район, для иностранцев», Мещанский выбирают «ценители района», а Басманный называют «доступным вариантом жилья в центре». Таганский на Бульварном кольце выбирают из-за «высокого потенциала района» — по данным Knight Frank, цена квадратного метра здесь продолжит рост (до 8% годовых), учитывая высокий уровень заявленных проектов.
Портрет покупателя жилья в новостройках Бульварного кольца можно сделать, исходя из статистики продаж клубного дома в Большом Николоворобинском переулке NV / 9. Покупатели здесь — это люди 35–45 лет (70%), бизнесмены (40%), жители Москвы (70%) и Locations Lovers — то есть уже живущие в локации (60%). «Это топ-менеджеры крупных производственных компаний и владельцы бизнеса, семьи с несовершеннолетними детьми или планирующие пополнение и родители взрослых детей. Нет миллениалов и хипстеров. Нет чиновников, нет звезд шоу-бизнеса», — говорится в информационных материалах проекта.
Перспективные проекты
В перспективе ближайших лет локация вдоль Бульварного кольца, безусловно, сохранит свой эксклюзивный статус, говорится в одном из исследований этого субрынка, которое провели в Knight Frank. На лето 2019 года семь из 12 реализуемых проектов на Бульварном кольце представляют собой редевелопмент исторических особняков. «Ввиду дефицита свободных участков этот формат будет и в дальнейшем использоваться застройщиками, которые специализируются на элитном и премиальном жилье», — говорится в материалах Knight Frank. Эксперты компании ожидают порядка 100 сделок в год в элитных новостройках, расположенных рядом с Бульварным кольцом.
По оценкам консультантов «Бест-Новостроя», территории рядом с Бульварным кольцом еще имеют потенциал к дальнейшей застройке, причем здесь могут быть как апартаменты, так и квартиры. По информации Ирины Доброхотовой, три элитных проекта могут появиться в Хамовниках — на Гоголевском бульваре, в Малом Левшинском переулке и на Пречистенской набережной. На Славянской площади запланировано строительство апартаментов премиум-класса, а на Серебрянической набережной — апарт-комплекса бизнес-класса.
Выданные разрешения на строительство жилых зданий и апартаментов вблизи Бульварного кольца
| 77-141000-015467-2017 | Костянский пер., вл. 13, стр. 1 | Жилой дом с помещениями редакции Издательского дома «Литературная газета» |
| 77-181000-017771-2018 | Хлебный пер., вл. 24, стр. 1 | Жилой дом с подземной автостоянкой |
| 77-158000-016928-2018 | Малый Сухаревский пер., вл. 4 | Комплекс зданий: жилой дом и учебно-спортивный центр |
| 77-158000-017765-2018 | Последний пер., вл. 8, стр. 1 | Жилой дом |
| 77-181000-000053-2018 | Вознесенский пер., вл.1 1, стр. 3 | Реставрация и приспособление жилого дома (объекта культурного наследия) с подземной автостоянкой |
| 77-181000-014414-2017 | Большая Никитская ул., вл. 9/15, стр. 1, Средний Кисловский пер., вл.2/15, стр.2 | Многофункциональный жилой комплекс с гостиницей и подземной автостоянкой |
| 77-181000-014579-2017 | Брюсов пер., вл. 2а, стр. 1 | Реконструкция жилого здания с переустройством фасадов, надстройкой двух этажей и устройством подземной автостоянки |
| 77-181000-014944-2017 | Малая Бронная ул., вл. 15б | Жилой дом с двухуровневой подземной автостоянкой и нежилыми помещениями на первом этаже |
| 77-202000-016732-2018 | Серебрянический пер., 6 | Жилой дом |
| 77-202000-016733-2018 | Серебряническая наб., вл. 7–11 | Апартаменты |
| 77-202000-017335-2018 | Славянская пл., вл. 2/5/4, стр. 5 | Апартаменты с подземной автостоянкой |
| 77-202000-017524-2018 | Серебрянический пер., вл. 11/12, стр. 2 | Жилое здание |
| 77-210000-013475-2016 | Пожарский пер., вл. 5/12, стр. 1, вл. 3 | Жилой дом с подземной автостоянкой |
| 77-210000-015336-2017 | Малый Левшинский пер., вл. 7 | Жилой комплекс с подземной автостоянкой |
Таблица: выписка из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (ИАИС ОГД); «РБК-Недвижимость»
История района
С древних времен по линии современного Бульварного кольца проходила крепостная стена Белого города. В 1774 году Екатерина II приказала разобрать стену и снести крепостные башни. На месте бывшей крепостной стены императрица повелела высадить деревья и проложить аллеи, а взамен проезжих башен разбить площади.
Вид на Петровский бульвар. Автор — неизв. Дата съемки — 1888 года
(Фото: Архивный фонд города Москвы via mos.ru)
Обустройство бульваров продолжалось столетиями. Первый бульвар — Тверской — появился только в 1796 году. А самым последним участком кольца стал Покровский — его обустроили в 1954 году.
Историческим событием для Бульварного кольца стало строительство кольцевой трамвайной линии в 1911 году был запущен трамвайный маршрут А, который в народе окрестили «Аннушкой».
Фото: ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин
В 1945–1947 годах на Бульварном кольце высадили более 4 тыс. деревьев и свыше 13 тыс. кустарников. С 2015 года Бульварное кольцо участвует в городской программе благоустройства «Моя улица».
Риелторские путеводители по районам центра Москвы
Арбат
Басманный
Мещанский
Пресненский
Таганский
Тверской
Хамовники
Якиманка
Красносельский
Остоженка
Патриаршие пруды
«Москва-Сити»