Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях разъясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Фото: Максим Мозуль/РБК
Садовое кольцо охватывает все десять районов в Центральном административном округе, представляя собой крупнейшую автомобильную магистраль в историческом центре Москвы. Риелторы выделяют эту территорию в отдельный субрынок жилья — самый дорогой в столице. По оценке сервиса «Яндекс.Недвижимость», в июне средняя стоимость жилья на вторичном рынке в границах Садового кольца составила 407 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как в целом по Москве — 190 тыс. руб.
Почти треть (31%) всего предложения жилья внутри Садового кольца — квартиры и апартаменты до 60 млн руб., еще 25% — объекты стоимостью от 60 млн до 100 млн руб. и 22% — стоимостью от 100 млн до 150 млн руб. Минимальную долю (8%) формируют лоты в диапазоне от 150 млн до 200 млн руб. На самое дорогое предложение в бюджете более 200 млн руб., основная часть которого представлена пентхаусами, многоуровневыми лотами или лотами с террасами, приходится не менее 14%, указывают в компании Knight Frank.
География района
Садовое кольцо представляет собой магистральную последовательность из 17 улиц и бульваров и 15 площадей, которые образуют непрерывный круг общей протяженностью более 15 км. На рынке высокобюджетной недвижимости Садовое кольцо является своего рода водоразделом: внутри Садового расположены преимущественно элитные проекты, вне его пределов — премиальный и бизнес-класс.
Вид на здание МИД РФ
(Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)
«Например, Патриаршие пруды — территория Пресненского района, находящаяся в пределах Садового кольца, самый дорогой кластер с исключительно элитными проектами. За пределами кольца преобладает премиум-класс, — говорит директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. — То же самое можно сказать и про кластер Остоженка — Пречистенка, выделенный из района Хамовники. Как у любого правила, у такого деления есть исключения — проекты, расположенные вблизи крупных парковых зон и водоемов в Юго-Западном направлении, могут относиться к элитному сегменту, так же как и объекты вблизи Садового кольца могут быть расположены на не самом удачном с точки зрения ближайшего окружения участке, что скажется на их стоимости».
Инфраструктура
Центральное расположение обеспечивает Садовому кольцу насыщенную и разнообразную инфраструктуру — от магазинов и ресторанов до объектов культуры. В частности, здесь находятся Московский зоопарк, Московский планетарий, Государственный академический центральный театр кукол им. С. В. Образцова, Театр зверей им. В. Дурова («Уголок дедушки Дурова»), Московский академический театр сатиры, Московский государственный театр «Ленком», академический театр им. В. Маяковского, Концертный зал им. П. И. Чайковского, музеи, мемориальные квартиры, где жили известные писатели, композиторы и артисты.
Здесь расположены и парковые зоны: сад «Эрмитаж», Патриаршие пруды, парк им. Горького, парк «Музеон», множество небольших скверов и вся зеленая протяженность Бульварного кольца.
Вид на Московский городской научно-исследовательский институт скорой помощи имени Н. В. Склифосовского (НИИ скорой помощи имени Н. В. Склифосовского) на Большой Сухаревской площади
(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
Среди множества общеобразовательных учреждений, находящихся неподалеку, самыми известными считаются Лингвистический лицей № 1555 МГЛУ, Центр образования № 1239, средняя общеобразовательная школа № 1262 им. А. Н. Островского с углубленным изучением английского языка с дошкольным отделением и другие. В локации Садового кольца также находятся НИИ скорой помощи им. Н. В. Склифосовского и знаменитая детская больница им. врача-педиатра Н. Ф. Филатова. При больнице действует домовая церковь святых мучениц Софии и Татианы (1897г.). Кроме того, здесь много других поликлиник и различных медицинских центров.
Вдоль Садового кольца проходит первая очередь Кольцевой линии метро, и на Садовое кольцо имеются выходы с шести из 12 станций этой линии, а также с некоторых станций радиальных линий. С 1950 года вдоль Садового кольца нет трамвайных путей, единственная линия пересекает кольцо в районе Павелецкой площади. Сейчас на Садовом кольце работают только автобусные маршруты.
Вторичный рынок
Стоимость жилья на Садовом кольце зависит от конкретного объекта, «вилка» возможных расценок очень широкая, особенно на вторичке, где можно найти «квадрат» за 250 тыс. руб., но есть объекты и по 650–700 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке предложение является насыщенным и разнообразным: можно приобрести как целый особняк, так и малогабаритную квартиру, лоты предлагаются в абсолютно разных по уровню качества и сроку строительства домах (от дореволюционных до самых современных).
Вид на многофункциональный комплекс «Оружейный» и Садовую-Каретную улицу
(Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)
Средняя цена составляет около 750 тыс. руб. за 1 кв. м, однако диапазон достаточно широкий: от 250 тыс. за 1 кв. м в домах довоенной постройки, максимальные же цены превышают 2 млн и даже 3 млн руб. за 1 кв. м, — за эти деньги можно приобрести эксклюзивные лоты в домах на тихих улочках с отличными видовыми характеристиками.
Новостройки
Первичный рынок жилья в пределах Садового кольца в настоящее время насчитывает 43 премиальных новостройки, в которых суммарно запроектировано 2,5 тыс. квартир и апартаментов. При этом в продаже, по данным Savills, сейчас находится 1,3 тыс. лотов, или 52% от общего объема жилых единиц. Минимальная цена составляет 412 тыс. руб. за 1 кв. м, максимальная — более 2 млн руб. за 1 кв. м.
«Входной билет» на рынок новостроек Садового кольца составляет всего 18 млн руб. — за такую сумму можно приобрести апартаменты в Тверском районе площадью 36,9 кв. м с отделкой. Стоимость самого дорогого лота на первичном рынке (пентхауса в районе Патриарших прудов) превышает 2 млрд руб. Жилье в пределах Садового кольца остается весьма востребованным среди покупателей элитной жилой недвижимости. По данным Savills, ежегодно более 20% всех сделок по покупке премиальных квартир и апартаментов заключается именно в пределах Садового кольца.
Спрос индивидуален для каждого проекта. Поскольку уровень цен здесь высок, хорошими для Садового кольца считаются темпы продаж порядка одной — пяти квартир в месяц для клубных проектов и от пяти до 15 лотов в масштабных и мультиформатных объектах, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Перспективные проекты
Садовое кольцо — исторический центр Москвы со сложившейся застройкой, поэтому площадок для нового строительства здесь немного. К тому же в этой части города действует множество ограничений, например по высотности, что также ограничивает возможности девелоперов. Проекты реконструкции имеют такие же объективные ограничения. И потом, запланировать полноценную инфраструктуру и благоустройство территории на базе старинных зданий непросто. Ресурс сохраняется лишь в виде устаревших административных зданий, которые будут постепенно заменяться новостройками, но их не так много, рассказала Ольга Широкова из Knight Frank.
История района
Исторически Москва была окружена рядом фортификационных сооружений, одно из которых — земляной вал, насыпанный в конце XVI века. Он представлял собой замкнутое кольцо протяженностью около 16 км и служил главным форпостом Москвы. Однако уже через сто лет земляной вал утратил свое значение, превратившись в таможенную границу города. Перед въездами в город возникают рынки, из них наиболее известны Сухаревский и Смоленский. К концу XVIII века острог и вал постепенно разрушились, местами вал был срыт, в результате чего образовались просторные площади и проезды.
Большая Садовая улица. 1962 год
(Фото: Наум Грановский/ТАСС)
Свое современное название Садовое кольцо получило еще в XIX веке. В 1816 году появился проект создания в Москве кольцевой улицы, вымощенной булыжником. На прилегающей территории владельцев ближайших домов обязали высадить палисадники. К 1830 году проект был завершен, а самой улице местные жители дали имя Садовое кольцо, которое и сохранилось до наших дней. В 1937 году в рамках работ по расширению проезжей части все сады были вырублены, но название осталось. В современный период Садовое кольцо постепенно было застроено высотными административными зданиями и бизнес-центрами. Так, именно здесь расположены три из семи сталинских высоток.
Риелторские путеводители по районам центра Москвы
Арбат
Басманный
Мещанский
Пресненский
Таганский
Тверской
Хамовники
Якиманка
Красносельский
Элитные локации
Остоженка
Патриаршие пруды
«Москва-Сити»
Бульварное кольцо