Жители «хрущевок», попавших под программу сноса, могут столкнуться с рядом проблем при переезде в новую квартиру
Главная из них — переселение в более дешевуое из-за расположения жилье. Тот факт, что меняется старый дом на новостройку, не всегда компенсирует разницу в стоимости квадратных метров в разных районах. Новый законопроект о расселении пятиэтажек предполагает переселение в соседний район, жилье в котором может оказаться неравноценным по целому ряду характеристик.
Еще сложнее тем, у кого жилье находится в ипотеке — регулирующего эту ситуацию закона пока нет, и остается лишь предполагать, что банк согласиться изменить предмет залога на новую квартиру.
Госдума на этой неделе приняла в первом чтении законопроект по регулированию порядка сноса ветхих пятиэтажек в Москве и переселению москвичей в новые жилые дома. Согласно тексту проекта закона, жителям столицы при переселении из «хрущевок» будет предоставляться равнозначное жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемой квартиры, с таким же количеством комнат и стоимостью в среднем на 35% дороже, чем цена освобождаемой квартиры.
Данная инициатива вызывает немало споров — одни считают большой удачей получить новое жилье взамен старого, другие напирают на то, что нередки случаи, когда при расселении дают заведомо более дешевое жилье. Как правило, это касается Москвы — ветхая квартира в центре может стоить дороже аналогичной по площади новостройки на окраине.
Между тем, как сообщил сегодня в ходе Ялтинского форума министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, программа сноса пятиэтажек будет сдерживать рост цен на жилье в Москве. «Работает простая формула: чем больше строится в том или ином муниципалитете жилья, тем это более положительно сказывается на сдерживании роста цен», — сказал министр.
Ранее мэр Москвы Сергей Собянин сообщил в ходе встречи с президентом РФ Владимиром Путиным, что в программу могут попасть 25 млн кв.м ветхого жилья или около 8 тыс домов с населением в 1,6 млн человек.
ЧТО ПОЛОЖЕНО ПЕРЕСЕЛЕНЦУ
Количество метров и комнат не меньшее, чем в старой квартире гарантировано Жилищным кодексом (ЖК РФ) и столичным законом «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.
Однако ранее жильцы сносимых домов переезжали в новое жилье, как правило, в том же самом районе, за исключением жителей ЦАО и Зеленоградского АО. В новом законопроекте прописано, что их могут переселить и в соседний район, который может быть не таким удобным для проживания и менее престижным. «Для людей это вообще весьма важный момент — жить ближе к центру или ближе к МКАД», — рассуждает он.
При этом, согласно правилам, касающимся переселения граждан, будет предоставляться жилье, равное принадлежавшей им квартире не по стоимости, а по метражу и количеству комнат. Так что обитателям снесенных домов, возможно, придется перебраться из привычного жилья в худшее по отдельным качественным характеристикам. Так, застройщикам зон реновации разрешено отходить от некоторых санитарных, строительных и противопожарных норм, констатирует Куликов.
С ЯКИМАНКИ — В ЩЕРБИНКУ
Предложения переехать в район, расположенный намного дальше от привычного места проживания на самом деле не редкость, отмечает управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин. Особенно это касается переезда из аварийных домов, жильцов которых можно переселять в пределах населенного пункта. «Раньше аварийные дома оценивалиcь БТИ с учетом износа и аварийности, хотя недвижимость могла находиться в дорогих районах города. Причем аварийность не всегда была реальной. По закону оценка рыночной стоимости жилья производится независимыми оценщиками, но они все равно работают на своего заказчика, городские органы. Если недвижимость предлагается в рамках населенного пункта, то вместо квартиры на Якиманке человек в результате такой оценки может получить жилье в Шербинке, так как Щербинка сейчас тоже Москва. Даже в рамках одного муниципального округа цены на недвижимость могут сильно отличаться», — рассказал он.
Подобные истории происходили и в практике других экспертов. «Например, часть жителей улицы Большая Грузинская в Пресненском районе после первой волны сноса переехали в Коммунарку, которая на тот момент даже не входила в границы Москвы. Переселенцы соглашались на такие варианты, поскольку получали взамен большую площадь. Например, вместо квартиры в «хрущевке» площадью 45 кв.м они стали владельцами жилья в 75 кв.м в сегодняшней Новой Москве. Поэтому потери по деньгам были небольшими», — рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
СУДЕБНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ
По закону оценка рыночной стоимости жилья производится с помощью независимых оценщиков, которые работают на заказчика. При несогласии с оценкой гражданин может добиваться ее пересмотра. Как отмечает Юшин, случаи обращения в суд по этому вопросу — не редкость. Для этого нужно сначала написать официальную претензию и провести альтернативную оценку с помощью независимых оценщиков, чтобы далее оспаривать ранее сделанную оценку, в том числе ту, которая произведена по заказу городских властей. Это касается тех ситуаций, когда недвижимость находится в собственности. Если жилье неприватизированное, то сделать ничего нельзя — квартира предоставляется в рамках населенного пункта, а не округа, по социальной норме в зависимости от количества прописанных людей.
В некоторых случаях вместо предлагаемого жилья стоит получить денежное возмещение — закон предусматривает такую возможность. «При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием», — рассказал юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев.
Туда же входят убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания. Если ему приходится на время снимать жилье до приобретения в собственность подходящего объекта, тратиться на переезд, услуги риэлтора и оформление права собственности, все это может быть компенсировано. Если изымаемое жилье сдавалось в аренду, а из-за поисков альтернативы арендаторов пришлось выселить, это тоже можно включить в сумму возмещения в качестве упущенной выгоды.
В свою очередь, Куликов напоминает, что в новый законопроект внесены статьи, согласно которым право гражданина на обжалование судебных решений резко уменьшается. «Скажем, нельзя обжаловать решение суда о выселении, можно опротестовать только размер предоставленной за выселение компенсации. Более того, если гражданин в течение 60 дней не согласится на переезд, его выселят в судебном порядке», — сказал он.
ИПОТЕЧНАЯ НЕРАЗБЕРИХА
Бывают и более сложные ситуации — например, если квартира в доме под расселение находится в ипотеке. Правда, масштаб этой проблемы невелик — банки всегда неохотно кредитовали квартиры в «хрущевках», а с аварийными домами и вовсе не связывались. «По нашим оценкам, среди всех клиентов только 15% купили жилье в пятиэтажке с привлечением ипотеки. 85% покупателей вносили 100% суммы сделки», — говорит Литинецкая.
По ее словам, есть как минимум три причины, по которым банки отказывали в кредитовании жилья в пятиэтажках. Первая — невозможность получить постоянную регистрацию. Такая ситуация складывалась, когда «хрущевка» входила в список домов под снос. Вторая — наличие в доме деревянных перекрытий. Банки считали, что подобные пятиэтажки имеют слишком высокий уровень износа, что потенциально увеличивает иск утраты залога из-за разрушения или попадания под снос. И, наконец, некоторое время банки попросту отказывались кредитовать дома старше 1975 года постройки, отсекая тем самым «хрущевки».
Ограничения действовали не зря, поскольку пока вопросы сноса жилья, находящегося в залоге, законодательно не урегулированы, констатируют юристы. «Возможно, появится разъяснение ВАС (Высший арбитражный суд РФ). Сейчас ипотека привязана к конкретному объекту недвижимости. Если он прекращает существование, возникает вопрос выплат. По соглашению с банком возможно перезаключение соглашения на новый объект. Это право банка, но не обязанность», — полагает Афанасьев.
По мнению Литинецкой, ситуация будет регулироваться, исходя из ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В статье 41 о последствиях принудительного изъятия государством заложенного имущества прописано, что «если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, который установлен федеральным законом, то ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество», цитирует она закон. Иными словами, квартиру, полученную переселенцем, банк, по всей видимости, заберет в залог, и ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен имущество, добавила эксперт.
Она также отметила, что в среднем квартиры, полученные взамен жилья в «хрущевках», будут как минимум на 10-15% дороже, поэтому проблем с переоформлением залога у собственников и банков возникнуть не должно. К тому же многие уже закончили выплаты или завершат их к моменту сноса их дома. Средний срок погашения кредита в Москве составляет 7 лет, а программа реновации займет 15-20 лет, поэтому проблема залогового имущества в «хрущевках» не столь актуальна, заключила эксперт.
Источник: investfunds