После кризиса предпочтения россиян при покупке иностранных активов изменились: теперь это не виноградники для красоты, а инфраструктура, которая позволяет заработать до 10% в год
Недавно мы получили запрос от одного из наших постоянных клиентов, который сказал: «я рассматриваю зарубежные инвестиции только в студенческое жилье, супермаркеты и здравоохранение, за ними будущее, и это самая надежная инвестиция». Под объектами здравоохранения имелись в виду дома престарелых в Австрии и Швейцарии, рекреационные центры, клиники в Германии и SPA-отели в Европе.
Действительно, 2-3 года назад мы получали от очень состоятельных людей массу запросов на покупку недвижимости с бюджетами от €5 млн и выше, и их цели были весьма размыты. Клиенты говорили нам: «куплю шале в Альпах, буду отдыхать пару раз в год» или «куплю виноградник во Франции, буду вино производить, да и в целом какой красивый бизнес». Но кризис 2014 года все же сильно повлиял на покупательские предпочтения россиян — сегодня не осталось бесцельных покупок за рубежом, сейчас работают только инвестиции и холодный расчет.
Например, если клиент собирается покупать курортную недвижимость, то в 90% случаев он запросит расчет по аренде. Вопросы «за сколько сдам», «сколько длится сезон», «поможет ли застройщик сдать жилье и найти клиентов» мы слышим практически от каждого покупателя, даже если вилла стоит €10 млн. В случае приобретения замка в Шотландии, поместья в Англии или виноградника в Италии клиент также попросит предоставить расчет и бизнес-план о наиболее эффективном использовании своих владений во время отсутствия хозяина. Владельцы прекрасно понимают, что максимум месяц в году будут пользоваться своей недвижимостью, и всегда рады тому, чтобы актив приносил доход. Например, замки в Шотландии с большими территориями в несколько гектар имеют в своем распоряжении охотничьи домики, инфраструктуру для рыбалки, здания и сооружения, которые можно сдавать в аренду бизнесу или организовывать в нем мероприятия и свадьбы. Сейчас многие зарубежные застройщики элитных проектов поймали этот тренд и готовы даже гарантировать доходность от 5% на 5-10 лет, чтобы покупатель если не заработал на своем объекте, то как минимум покрыл расходы на его содержание.
Примеры доходности различных объектов зарубежной недвижимости:
Объект: пятизвездочный отель на 70 номеров, расположенный на первой линии в Лимассоле
Стоимость: €22 млн
Доходность: 6-8% в год
Объект: супермаркет в Германии (Берлин, Гамбург или других городах)
Стоимость: €2-3 млн
Доходность: 5-8%
Объект: нескольких квартир площадью 50-70 кв. м в строящемся доме в центре Лондона, рядом с Лондонской школой экономики
Стоимость: ?1,2-1,5 млн
Доходность: 3-4%, потенциал роста стоимости объекта на 10-15% по окончании строительства
Переориентация потребителей на инвестиционные проекты привело к буму запросов на зарубежные курортные отели, пансионаты, готовый бизнес, рестораны, студенческое жилье, бензозаправки, автосалоны, фитнес-центры. Особенно популярны такие активы в Германии, Великобритании, Франции, Италии, Испании, на Кипре. Также клиентами востребована покупка бизнеса на курорте, когда собственник может контролировать его, совмещая с отдыхом. Доходность этих альтернативных жилью инвестиций составляет 5-10% и выше.
Мы отмечаем высокий интерес клиентов к покупке вилл с причалом, которые очень удобны с точки зрения логистики и отдыха. За последние пару лет подобные проекты появились на Кипре и в Черногории, в них есть свой пляж, рестораны, инфраструктура. В этих странах содержать яхту намного дешевле, чем в том же Монако, а при проекте есть вся инфраструктура для обслуживания лодок. Кроме того, сейчас мы наблюдаем потребительский бум на паспортные программы Кипра и Мальты. Чтобы получить гражданство, инвестору достаточно купить жилую или коммерческую недвижимость с бюджетом от €2 млн — к объектам с этой стоимостью относятся апартаменты в Лимассоле или курортной Айа-Напе, отель или офис в Никосии, ресторан или кофейня в Ларнаке. Клиенты охотно участвуют в этих программах ради будущего своих детей — паспорт Евросоюза дает человеку возможность жить, учиться и работать в Европе. Также многие бизнесмены получают, например, кипрский паспорт, чтобы стать резидентами острова и значительно экономить на налогах для своей компании, например, недавно несколько наших клиентов переместили свои офисы в эту страну.
На мой взгляд, на переориентацию инвестиционного спроса повлияли резкие скачки валют и кризис, во время которого покупатели более активно задумались о диверсификации вложений и возможности получения дополнительно дохода, а также о грамотном структурировании портфеля и сохранение средств. Многие клиенты «обожглись», «инвестируя» в свое время в Дубай, Черногорию или Болгарию и остались с неликвидом, который тщетно пытаются продать, поэтому сейчас настало время вдумчивых инвестиций.
Источник: investfunds