Требуемый продавцами бонус за проведенные реставрационные работы доходит до 20%
Андрей Гордеев / Ведомости
Десятки миллиардов рублей, вложенные в благоустройство Москвы за последние годы, должны были, по задумке властей, оживить столичный рынок жилой недвижимости, способствовать росту стоимости жилья.
Что выросло
И действительно, собственники квартир в столичных домах, попавших в зону действия программы «Моя улица», стали повышать цены продаж своих объектов, отмечают риелторы. На некоторых улицах требуемый продавцами бонус за проведенные реставрационные работы доходит до 20%. Но в условиях затоваривания рынка покупатели не готовы приобретать квартиры по завышенным ценам — реальных сделок с жильем на благоустроенных улицах пока больше не становится, говорят участники рынка.
ФОТО: Что не так с благоустроенными улицами Москвы
«Ведомости» обратили внимание на некоторые ошибки и недоразумения в реконструкции столичных улиц
«Покупатели интересуются изменениями, происходящими с обликом города. И в нашей компании был зафиксирован рост количества звонков от покупателей, интересующихся объектами в домах на отреставрированных улицах, на 40%. Причем это касается как российских, так и иностранных граждан», — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».
Конечно, благоустроенные территории привлекают больше покупателей, особенно из периферии, согласен генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.
Бонус за ремонт
В свою очередь продавцы жилья на обустроенных улицах не замедлили обратить факт роста покупательского интереса себе в плюс — цены предложений поползли вверх, отмечают риелторы.
«Судя по рынку, некоторые продавцы решили, что после проведения реставрационных работ по программе «Моя улица» они переехали жить в Европу, а их недвижимость теперь будет стоить дороже. Поэтому они устраивают пробу рынка, завышая продажные цены и надеясь на получение дивидендов от улучшения облика улиц», — говорит руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов.
Цена новых улиц
По данным контрольно-счетной палаты Москвы, общая смета программы «Моя улица» на 2015-2018 гг. составляет 126 млрд руб. бюджетных средств. В 2015 г. под реконструкцию попали 47 московских улиц, в 2016 г. — 59 улиц, в 2017 г. — еще 87 улиц. По расчетам РБК, благоустройство одной улицы в 2017 г. обходится городскому бюджету примерно в 500 млн руб.
В начале сентября мэр Москвы Сергей Собянин сообщил в Twitter, что «основные работы по программе «Моя улица» и благоустройству Садового кольца закончили. Как раз к празднованию его 425-летия и юбилея Москвы». Впрочем, «неосновные работы» в Москве еще идут.
По данным «Инком-недвижимости», среди объектов, попавших в зону действия реконструкции, больше всего подорожало жилье на Петровском бульваре и Саввинской набережной. Там за год средняя стоимость квадратного метра выросла в соответственно на 21% (с 500 480 руб. до 606 900 руб.) и на 22% (с 470 590 руб. до 575 400 руб.)
Эксперты «Азбуки жилья» проанализировали ценовые изменения по 19 улицам в центре Москвы, где проводились работы по благоустройству. Из них на 9 улицах средняя стоимость «квадрата» выросла за год (с августа 2016 г. по август 2017 г.). Больше всего подорожало жилье на Сретенском бульваре — на 18,6% (с 547 411 руб. до 649 435 руб.), Краснопресненской набережной — на 10,7% (с 484 519 руб. до 536 604 руб.), Зубовском бульваре — на 8,9% (с 416 239 руб. до 453 110 руб.), Садовой-Черногрязской улице — на 8,5% (с 288 932 руб. до 313 369 руб.).
Ранее портал недвижимости ЦИАН также приводил данные, согласно которым жилье на благоустроенных и соседних с ними улицах показало рост цены. Так, с марта 2015 г. по июнь 2017 г. квартиры в домах, соседствующих с реконструируемыми общественными пространствами в центре Москвы, подорожали на 3,3%, а непосредственно на реконструируемых улицах – на 0,7%.
Благоустроенное пространство может добавлять к стоимости новостроек 10–15%
В среднем продавцы надеются выиграть от реконструкции 8-10%, говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми клиентами компании Est-a-Tet. К реконструкции еще можно добавить и капитальный ремонт многих домов в центре, который проходил параллельно благоустройству, отмечает Каширцев из «Азбуки жилья». «В целом два этих фактора добавляют к цене квартиры 5-10% ее фактической стоимости. А это неплохой процент при относительно высокой ценовой категории квартир в ЦАО и падающем рынке», — уточняет Каширцев. «Больше того, после проведения на улицах реставрационных работ продавцы с меньшей охотой соглашаются на дисконт», — говорит Сергей Шлома.
Секреты благоустройства: ради чего москвичи каждое лето терпят стройку
Что получилось и не получилось в проекте «Моя улица», рассказывает партнер КБ «Стрелка» Александра Сытникова
Спрос остается виртуальным
Однако, говоря о повышении стоимости квартир в домах на отремонтированных улицах, риелторы единодушно отмечают, что речь идет о ценах, указанных в объявлениях, — то есть фактически о пожеланиях собственников, а не о ценах реальных сделок. «Речь идет исключительно о намерениях с одной стороны», — подчеркивает Шлома, отмечая, что пока рост спроса на такое жилье остается «виртуальным» и почти не конвертируется в сделки.
«Общее движение вторичного рынка к снижению стоимости объектов не дает возможности получить больше за квартиру в центре, даже с учетом улучшенной инфраструктуры», — говорит Роман Родионцев. По данным Владимира Каширцева, средняя стоимость «квадрата» жилья в центральном округе Москвы за год снизилась на 6,5%.
При этом ценовое падение не обошло и отремонтированные улицы. Больше всех в этом плане пострадал Гоголевский бульвар, где за год цены в перерасчете за «квадрат» упали на 23,6% — с 779 574 руб. до 595 208 руб., улицы Петровка — падение на 20,5% с 501 460 руб. до 398 772 руб. и Тверская, которую раскапывали и закатывали в асфальт вплоть до сентября текущего года. Там цены упали на 16,9% с 630 517 руб. до 524 178 руб. (данные компании «Азбука жилья»)
По данным ЦИАН, за пределами зоны влияния градостроительной инициативы цены в центре Москвы просели на 3,1%.
Как проходит реконструкция улиц в Москве
Стоимость работ превышает десять миллиардов
Какие перспективы
Снижается не только среднерыночная цена вторичных квартир, но и объем их предложения. По данным «Инком-недвижимости» сейчас в ЦАО выставлено на продажу 6370 квартир. Это на 1% ниже, чем год назад — 6456 квартир. Любопытно, что на благоустроенных улицах предложение сокращается более быстрыми темпами. Не сумев продать свою недвижимость по заявленной цене, многие собственники просто снимают объект с продажи «до лучших времен» и «чтобы не прогадать», говорят риелторы. По словам Каширцева из «Азбуки жилья», в сентябре на 19-ти основных благоустроенных улицах в центре Москвы было выставлено на продажу 240 квартир, что на 7% меньше, чем год назад.
«Влияние «Моей улицы» на рынок недвижимости если имеет место, то только на уровне эстетического восприятия продавцов и покупателей отдельных домов и квартир», — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум групп» Илья Менжунов. Более того, на практике нередко оказывается, что расположение дома в зоне благоустройства вовсе не является преимуществом в глазах потенциальных покупателей.
«Реконструкция улиц улучшила облик города для туристов и горожан, которые в центре Москвы не живут, а периодически гуляют. Но для аборигенов безудержное благоустройство создает целый ряд дополнительных проблем, которые в перспективе могут негативно сказаться на стоимости квартир», — отмечает руководитель аналитического центра портала недвижимости Irn.ru Олег Репченко.
Дороже «Моей улицы»: какие парки Москвы построят и благоустроят в этом году
Разработчик дизайн-проектов «Моей улицы» отвечает на претензии горожан