Под наймом принято понимать передачу жилого помещения от владельца недвижимости стороннему лицу для временного пользования и проживания там наймодателя и членов его семьи. Довольно часто данную сделку именуют арендой, что является ошибкой. Да, сущность аренды аналогична найму — происходит передача недвижимости во временное пользование, но есть несколько нюансов:
- на выбор сделки (аренда или найм) не влияет правовой статус собственника недвижимого объекта или его законного представителя, все зависит от статуса того лица, которое будет пользоваться недвижимостью;
- по договору найма жилое помещение может выступать предметом сделки только в том случае, если арендатором является предприниматель или юр.лицо;
- найм может использоваться лишь в том случае, если жилье передает в пользование физическому лицу;
- основная масса арендных соглашений заключается именно в отношении коммерческих, а не жилых объектов (организации обычно заключают договоры найма для обеспечения временным жильем своих сотрудников во время командировок либо прибывших из других регионов).
В остальном, что касается формы и существенных условий договора — найм и аренда совпадают.
Коммерческий и социальный найм
Предоставление жилого помещения в пользование физическим лицам может подразумевать либо коммерческий, либо социальный найм. Помимо разницы в правовом статусе собственников недвижимости (в случае соц.найма жилые помещения принадлежат государству либо муниципалитету), существуют и иные различия между социальным и коммерческим наймом:
- по договору коммерческого найма жилье может быть передано во временное владение и пользование не только физическим лицам (как гражданам РФ, так и иностранцам), но также коммерческим организациям и ИП. Договор социального найма заключается только с гражданами РФ;
- договор соцнайма может быть заключен с ограниченной на законодательном уровне категорией лиц — с теми, кто состоит в специальной очереди на улучшение жилищных условий;
- стоимость коммерческого найма определяется по соглашению сторон и обычно зависит от рыночного спроса и предложений, в социальном найме наймодатель осуществляет плату за пользование помещением согласно установленным нормативным ставкам;
- по социальному найму строго регламентирована предоставляемая в пользование площадь жилого помещения, в коммерческом найме наймодатель самостоятельно определяет какой площади, в каком районе и за какую стоимость ему необходимо жилье;
- оплату предоставленных коммунальных услуг в обязательном порядке должны производить наймодатели по договору соц.найму, в коммерческом найме данная обязанность может быть возложена на любую из сторон;
- произошедшая смена владельца жилой недвижимости обычно влечет расторжение соглашения о коммерческом найме недвижимости, в случае с социальным наймом подобное изменение никак не сказывается на условиях заключенного с нанимателем договора;
- максимально возможный срок заключения договора по коммерческому найму ограничивается 5 годами, социальный же найм подобных ограничений не имеет.