Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
Красносельский район — один из самых доступных в составе Центрального административного округа (ЦАО) Москвы. По средней стоимости квадратного метра он занимает 14-е место среди районов с самым дорогим предложением в рейтинге риелторской компании «Азбука жилья». Однако, несмотря на относительно невысокие цены, он не пользуется большой популярностью у покупателей недвижимости.
Район начинается от Сретенского бульвара и заканчивается почти у границ парка «Сокольники»: здесь много зелени, скверов, зон отдыха, но плотная транспортная развязка, близость железнодорожных путей и нехватка парковок не добавляют ему привлекательности.
«Разветвленная железнодорожная сеть, площадь трех вокзалов и свойственное ей скопление людей, промзоны, потеснившие жилую застройку, — все это непременные атрибуты Красносельского района, которые отталкивают многих потенциальных покупателей», — говорит руководитель департамента продаж элитной недвижимости агентства «Усадьба» Елена Лашко.
При этом Красносельский — один из немногих столичных районов, где до сих пор сохранился дух старой Москвы. Здесь большое количество храмов, памятников, дореволюционных домов, которые составляют золотой фонд культурного наследия города.
Инфраструктура
Красносельский район — один из самых развитых в плане транспортной инфраструктуры. На его территории расположен крупнейший в столице железнодорожный узел, включающий в себя три вокзала — Ярославский, Казанский и Ленинградский, а также станцию «Каланчевская». Через район проходят основные городские магистрали — Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, Русаковская улица.
Кроме того, здесь находятся семь станций метро — «Красносельская», «Комсомольская» (Сокольнической и Кольцевой линии), «Красные Ворота», «Сухаревская», «Тургеневская», «Сретенский бульвар». На границе с районом расположены еще пять станций — «Проспект Мира» (Калужско-Рижской и Кольцевой линии), «Чистые пруды» и «Лубянка», «Кузнецкий Мост».
Вид на Комсомольскую площадь, Казанский вокзал (слева) и Ленинградский вокзал (справа)
(Фото: Сергей Узаков/ТАСС)
На территории Красносельского района сосредоточены крупные производственные комплексы — фабрика «Большевичка», ткацкая фабрика «Мостекстильпром», «Московский молочный комбинат № 1», «Русский хлеб», «МОНА». Они соседствуют со складскими помещениями и торговыми и бизнес-центрами.
Социальная инфраструктура Красносельского развита меньше по сравнению с другими районами ЦАО. Здесь работают семь общеобразовательных, две музыкальные и две спортивные школы, а также два колледжа. К услугам жителей 12 поликлиник, десять досуговых центров, библиотеки, музеи и театры, в том числе московский театр Et Cetera.
Новостройки
Застройка в Красносельском районе в последние годы ведется точечно и неактивно из-за дефицита площадок для масштабных проектов. Это связано с особенностями района и его расположением около многочисленных железнодорожных развязок.
Сегодня здесь реализуется всего три новых жилых проекта, знают опрошенные «РБК-Недвижимости» риелторы. Это два комплекса бизнес-класса «Волга» и «Басманный, 5», а также премиальный «Клубный дом на Сретенке». Во всех случаях речь идет о комплексах апартаментов, общая площадь которых составляет 16,2 тыс. кв. м — примерно 3% от объема первичного рынка ЦАО, отмечают в компании «Бон Тон».
«Для сравнения: в соседнем Басманном районе на первичном рынке реализуются 12 проектов общей площадью 29,3 тыс. кв. м (доля в ЦАО — 5,6%). И только в соседнем Мещанском районе на рынке представлено меньше проектов: всего два комплекса общей площадью 2,6 тыс. кв. м (0,5% от всего рынка ЦАО)», — отмечает генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Вид на вестибюль станции метро «Сухаревская», Малую Сухаревскую площадь, улицу Сретенка и храм Троицы Живоначальной в Листах
(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
Самое доступное предложение — апартаменты в комплексе «Волга», где средняя стоимость квадратного метра составляет 279 тыс. руб., а средний бюджет покупки — 16,7 млн руб. В проекте «Басманный, 5» цены выше — 313,4 тыс. руб. за 1 кв. м и 22,2 млн руб. за апартаменты. Дороже всего обойдется недвижимость в «Клубном доме на Сретенке»: здесь средняя цена «квадрата» составляет 469,1 тыс. руб., а средний бюджет покупки — 51,9 млн руб.
По оценке компании «Миэль-Новостройки», средняя стоимость жилья в новостройках Красносельского района составляет 315,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Это примерно на 1% выше, чем в соседнем Басманном, где средняя цена 1 кв. м равна 312,7 тыс. руб., и более чем в два раза ниже, чем в Тверском (676,5 тыс. руб. за 1 кв. м), где традиционно реализуются проекты более высокого класса.
Вторичный рынок
Красносельский район отличается чрезвычайно разнообразным жилым фондом. На участке от Бульварного до Садового кольца, между Большой Лубянкой, Мясницкой и Сретенским бульваром много дореволюционных особняков, бывших доходных домов и сталинок. Именно здесь сосредоточены самые дорогие квартиры. За пределами Садового преобладают дома советской постройки, в том числе ветхого жилого фонда.
«В начале 2000-х годов на территории Красносельского района было построено несколько элитных комплексов, которые сегодня пользуются спросом на вторичном рынке, среди них — ЖК «Созвездие» в Даевом переулке, ЖК бизнес-класса в Малом Головином переулке, многофункциональный жилой комплекс «Дом на Мясницкой», — перечисляет Елена Лашко.
Вид на гостиницу «Ленинградская», Международный инвестиционный банк (МИБ), Белвнешэкономбанк, Альфа-банк, Международный банк экономического сотрудничества (МБЭС), Росбанк и проспект Академика Сахарова
(Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)
Ценовая политика на вторичные квартиры в Красносельском районе — одна из самых демократичных в границах центра, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. «Это обусловлено тем, что в Красносельском районе расположены в основном старые или ветхие дома, построенные еще в 1940–1950 годах, много сталинских домов и, конечно же, пятиэтажки. Одна из самых недорогих квартир площадью 31,6 кв. м находится на Малой Красносельской улице, 10/3, и оценивается в 5,5 млн руб. Наиболее дорогое предложение — 133-метровая квартира в Милютинском переулке, 3, — за 178,5 млн руб.», — отмечает Наталия Кузнецова.
Средняя стоимость квадратного метра в Красносельском районе составляет, по данным компании «Азбука жилья», 323,2 тыс. руб. По этому показателю район занимает 12-е место среди всех жилых районов Старой Москвы. Несмотря на то что с конца 2016 года Красносельский входил в число районов, где стоимость жилья на вторичном рынке росла, за первые пять месяцев 2018-го средняя стоимость квадратного метра здесь снизилась на 6%.
Перспективные проекты
Сегодня известно о четырех площадках в Красносельском районе, где планируется строительство новых домов, рассказали опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. В основном это участки на месте сносимых зданий по программе реновации.
В 2021 году переселенцы из хрущевок переедут по двум адресам: Русаковская улица, 6; квартал 998, 2/1, стр. 1, 2. Под реновацию подпали также семь домов по адресам: 3-й Красносельский переулок, 6; улица Гаврикова, 3/1; Русаковская улица, 8; Московско-Казанский переулок, 10, стр. 1; Леснорядская улица, 7; 2-я Леснорядская улица, 10–12, стр. 1; Русаковская улица, 12, рассказала Наталья Шаталина.
На Тургеневской площади
(Фото: Николай Галкин/ТАСС)
По информации из открытых источников, согласована проектная документация на строительство жилого дома площадью 23 тыс. кв. м на Большой Спасской улице, вл. 35–37. Будущий жилой комплекс расположится в пешей доступности от станции метро «Комсомольская» и неподалеку от площади трех вокзалов. В сумме на 20–23 этажах жилого дома запроектировано 170 квартир различного метража — от комфортабельных однокомнатных до просторных четырехкомнатных. Кроме того, согласован проект МФК на пересечении Садового кольца и проспекта Сахарова по проекту голландского архитектурного бюро MVRDV. В здании площадью 38 тыс. кв. м, которое реализует ГК «Основа», расположатся квартиры и офисы.
История района
Сегодняшний Красносельский район находится на месте подмосковного села Красное, которое впервые упоминается в 1423 году в завещании великого князя Василия I, отдавшего его во владение своему сыну Василию. Во время его правления село получило название Красное («Красивое»). В книге Константина Аверьянова «История московских районов» говорится, что в XVIII веке село разрослось: здесь появились современные Красносельские улицы, которые населяли купцы, ремесленники, духовные служители.
Улица Сретенка. 1930 год
(Фото: Фотохроника ТАСС)
Прокладка в 1742–1747 годах Камер-Коллежского вала, который очертил новую границу Москвы, включила село Красное в состав города. В начале XIX века в этих местах проживали чиновники, военные, купцы и ремесленники.
В ХХ веке район превратился в промышленный центр: здесь размещались небольшие производственные цеха и фабрики, самая известная из которых — старейшее кондитерское предприятие России концерн «Бабаевский» (бывшее Товарищество А. И. Абрикосова сыновей).
Комсомольская площадь, слева — строительство универмага «Московский»
(Фото: Валентин Мастюков /Фотохроника ТАСС)