Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Дома повышенной комфортности в районе Митино. 2000 год
(Фото: Роман Денисов /ТАСС)
Риелторы называют Митино (СЗАО) типичным спальным районом столицы. Он не считается престижным, и прежде всего — по причине обособленности от других районов, так как располагается за пределами МКАД. Однако это хороший компромиссный вариант между жизнью в ближнем Подмосковье и в спальных районах на столичных окраинах, дешевле большинства районов внутри МКАД, при этом в нем много зеленых зон, достойная инфраструктура и приемлемая транспортная доступность, отмечают риелторы.
Жилье в Митине дороже, чем в городах ближнего Подмосковья, но объем предложения достаточно большой и подобрать нужный вариант можно практически всегда, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, район пользуется спросом: он интересен и тем, кто покупает первую квартиру в жизни, и семьям с детьми, а также здесь предпочитают покупать квартиры местные жители.
Инфраструктура
Митино начали массово застраивать в 1985 году, после присоединения к Москве. Благодаря этому в районе в основном довольно новый жилой фонд. Около 20% территории занимают парки — это ландшафтный парк «Митино» и Митинский лесопарк. Несмотря на свою удаленность от центра, район хорошо обеспечен социальной и торговой инфраструктурой: здесь больше 30 школ, около 40 детских садов, множество торговых центров и супермаркетов. Медицинское обслуживание доступно в 15 учреждениях, из которых шесть — поликлиники. Кроме того, в районе работают спортивная школа, бассейн, торгово-развлекательные комплексы.
«Благодаря продуманным градостроительным решениям Митино довольно удобный район для жизни. Из-за компактной планировки кварталов почти в каждом дворе есть и детские сады, и школы. Кроме того, от каждого жилого дома пешком не больше пяти-семи минут до леса или парка», — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Храм Всемилостивого Спаса в Митине
(Фото: Владимир Машатин/ТАСС)
Район получил новую жизнь после открытия первых станций метро — в 2009 году появились «Волоколамская» и «Митино», а в 2012 году — «Пятницкое шоссе». Благодаря наличию метро Митино уже не воспринимается как отдаленный район за МКАД. «В то же время приходится признать, что район, вероятно, остается спальным, так как на его территории нет предприятий или офисов (кроме бизнес-центра Ye’s). Ближайшие места приложения труда — комплекс «Крокус Сити», правительство Московской области, бизнес-центры в Тушине и Красногорске», — рассуждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Говоря о недостатках, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отмечает очень высокую плотность застройки. «Митино считается одним из наиболее плотно застроенных районов столицы — здесь было возведено так много жилых объектов, что свободных площадок для постройки новых домов уже не осталось», — указывает эксперт. Еще один существенный недостаток проживания в Митине, по словам Таганова, — подъездные трассы часто стоят в пробках, а во дворах сложно припарковаться. Из-за всего этого Митино не пользуется большим спросом среди покупателей, убежден эксперт.
Вторичное жилье
Митино начал активно застраиваться в 1985 году, после его присоединения к Москве, но часть вторичного предложения формируют и недавние новостройки — «Life Митинская ЭкоПарк», «Митинский парк». Таким образом, вторичный рынок сегодня представлен домами со средним возрастом приблизительно 22 года, хотя есть отдельные кварталы с более старой застройкой, которые включены в программу реновации, уточняет Доброхотова.
Коттеджный поселок «Рождествено» в микрорайоне Митино
(Фото: Роман Денисов/ТАСС)
На вторичном рынке в продаже, по данным ЦИАН, находится около 680 квартир, а средняя цена «квадрата» составляет 162 тыс. руб. Порог входа на вторичный рынок в районе (стандартная однокомнатная квартира в панельном доме) — 4,5 млн руб. Еще дешевле (около 4,0 млн руб.) стоят квартиры в малоэтажных кирпичных домах в поселке Новобратцево и бывшем военном городке на Митинской улице. По данным «Инкома», средняя цена в Митине составляет 140,5 тыс. руб. за 1 кв.м, а средний бюджет предложения квартиры — 9,5 млн руб.
Сравнение стоимости вторичного жилья в Митине и в соседних с ним районах
Район
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб.
Средняя стоимость, млн руб.
Отличие цен 1 кв. м в районах, %
Митино
140,5
9,5
Северное Тушино
152,5
7,5
-8%
Южное Тушино
149,7
9,1
-6%
Покровское-Стрешнево
164,9
10,1
-15%
Красногорский
96
5,7
+46%
Таблица «Инком-Недвижимость»
«К северу от Пятницкого шоссе расположен редкий для Москвы в старых ее границах поселок таунхаусов: 200-метровые двухуровневые секции в комплексе «Рождествено» стоят около 30–35 млн руб. Рядом с поселком сохранилось одноименное село, которое так и не было застроено многоэтажными домами и где на месте сельских домиков за последние 20–25 лет выросли современные коттеджи. Немногочисленные участки под застройку там продают за 20–25 млн руб.», — приводит примеры Попов.
Новостройки
Сегодня на первичном рынке района Митино представлена единственная новостройка — «Мир Митино» (комфорт-класс), это совместный проект холдинга ГВСУ «Центр» и девелоперской компании Capital Croup. По данным «Метриума», в реализации находится около 250 квартир со средней ценой квадратного метра 141 тыс. руб. Средняя площадь квартиры в продаже составляет 52,9 кв. м, бюджет — 7,46 млн руб. Для сравнения: в соседнем Южном Тушине «квадрат» стоит 197,1 тыс. руб., Северном Тушине — 209,1 тыс. руб. Столь высокое ценовое различие связано с тем, что в Митине единственный строящийся проект расположен за пределами МКАД, поясняет Литинецкая.
Новый жилой массив под названием «Митинский оазис»
(Фото: Роман Денисов/ТАСС )
Перспективные проекты
Новых проектов в районе в настоящее время не заявлено. «Практически все доступные для жилищного строительства территории здесь уже освоены. На дальнюю перспективу возможно строительство на месте домов бывшего Новобратцевского поселка (все они включены в программу реновации) и текстильной фабрики на его окраине. Новые корпуса в рамках текущих проектов анонсированы только в ЖК «Мир Митино» (на четыре корпуса уже выданы разрешения на строительство, а на новую очередь готов ГПЗУ)», — говорит Попов.
Главные перспективы строительства на территории района Митино связаны с предстоящей реновацией жилого фонда: на Парковой улице будет снесено 14 хрущевок. Кроме того, по словам Литинецкой, новая недвижимость появится и в рамках создания транспортно-пересадочных узлов: в ТПУ «Пятницкое шоссе» запланировано появление гостиничного комплекса. Уже известно о нескольких проектах реновации хрущевок — к 2020 году напротив Парковой улицы, 31, будет построен 25-этажный дом на 346 квартир с подземным паркингом. Также на участке № 7 вблизи села Рождествено построят 25-этажный дом, дополняет Доброхотова.
История района
Новая школа во 2-м микрорайоне Митино. 1992 год
(Фото: Фотохроника ТАСС)
Бывшая деревня Митино вошла в состав Тушинского района Москвы в 1985 году. Впервые о ней (Митин починок) упоминается в завещании Дмитрия Донского от 1389 года. В XV веке эти земли принадлежали Троице-Сергиевому монастырю, в следующем веке перешли Чудову монастырю. После чумы ХVII века население деревни вымерло и в течение 150 лет здесь была пустошь. В первой половине XIX века деревню перенесли на место нынешней Митинской улицы.
В 1926 году в деревне был создан колхоз, который после Великой Отечественной войны стал частью колхоза «Завет Ильича». В начале 1990-х годов деревню снесли и на ее месте появился новый микрорайон.