Как меняется рынок клубных домов в России и спрос на такое жилье — в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин
Алексей Болдин
(Фото: «Лидер-Инвест» )
— В Москве с каждым годом растет число клубных домов. С чем вы связываете такую популярность этого формата у девелоперов и покупателей?
— Если мы посмотрим на историю развития рынка недвижимости Москвы, в первую очередь в высоком ценовом сегменте, то увидим, что он начинался как раз с клубных домов. Позже девелоперы начали строить более крупные объекты, в том числе небоскребы — с одного квадратного метра земли старались выжать как можно больше. Развитие элитного рынка шло по пути укрупнения проектов, при этом все новые дома появлялись исключительно в центре. Иногда это было оправдано и с потребительской точки зрения, иногда нет. Если мы сейчас посмотрим, что собой представляет рынок дорогого жилья, то увидим, что около 80% составляют именно крупные комплексы. Но многие уже пожили в таких объектах и поняли, что это не лучший вариант: в крупных объектах есть проблемы с плотностью, перенасыщенностью.
Сегодня люди хотят жить в домах, сомасштабных человеку. Сейчас на рынке дефицит такого продукта — доля клубных проектов не превышает 15–20%. А спрос есть, и это позволяет девелоперам держать высокие цены. Для покупателей преимущества клубных домов очевидны: минимум соседей, которых ты знаешь в лицо, более однородная социальная среда, более понятная и контролируемая ситуация в районе. В начале 2000-х я столкнулся в тем, что в некоторых таких проектах был даже фейс-контроль.
— Эта практика до сих пор сохраняется?
— Да, в некоторых проектах она существует. Люди хотят знать, рядом с кем они будут жить.
— Клубные дома по-прежнему доступны только очень богатым покупателям?
— Вот это интересная вещь. Мы заметили, что спрос на них есть не только в элитном сегменте. Многие люди не хотят уезжать из своих обжитых районов, далеко не всегда центральных. Они с радостью купили бы там квартиру в камерном клубном доме. Я имею в виду прежде всего средний пояс Москвы — районы Аэропорт, Беговой, Сокол. Да и в спальных районах люди больше не хотят жить в муравейниках, именно поэтому есть все предпосылки для появления клубных домов в Лианозове, Тушине, Чертанове, Вешняках, Царицыне и много где еще. Когда мы почувствовали этот спрос, создали специальный зонтичный бренд «Счастье», под которым сейчас строим все дома комфорт- и бизнес-класса. А элитные дома, такие как «Резиденция на Всеволожском», «Резиденция на Покровском бульваре», «Клубный дом на Сретенке», остаются индивидуальными проектами.
Клубный дом «Резиденция на Покровском бульваре»
(Фото: «Лидер-Инвест» )
— Интерес девелоперов к таким проектам связан еще и с тем, что свободных участков для строительства крупных проектов в центре Москвы просто не осталось.
— Отчасти это так. Но, как показывает опыт других застройщиков, земля есть и под крупные проекты. При помощи повышения высотности можно достигать хороших показателей и на маленьких участках. Все зависит от разрешенной плотности и высотности. Второй тренд, который сегодня набирает популярность, — реконструкция существующих зданий. Это тоже маленькие клубные дома.
— Какие районы самые перспективные в смысле развития этого формата?
— Если говорить про наши элитные проекты, то они расположены в самых престижных местах города: на Остоженке, Покровском бульваре, на Сретенке. Тут важно подчеркнуть принципиальное отличие клубного дома от крупноформатной застройки. Последняя создает свою инфраструктуру с нуля, потому что такие проекты строятся на месте бывших промзон, аэродромов и других мест, где никто никогда не жил и до ближайшего магазина или детского сада нужно долго добираться. Клубные дома тонко внедряются в существующую городскую структуру, где уже есть вся сопутствующая инфраструктура. В силу своих компактных габаритов они не создают серьезной дополнительной нагрузки на город, зато жители получают доступ ко всей районной инфраструктуре.
Москва в последние годы так много денег вкладывает в городскую инфраструктуру, причем не только в центре, что ничего дополнительно создавать уже не нужно. Например, мы сейчас строим четыре дома под брендом «Счастье» на юго-востоке города, рядом с парком «Радуга». Когда я там впервые оказался, даже не поверил, что это Москва: там работает летний кинотеатр, прокат досок, сегвеев и самокатов, есть куча кафе, водоем с деревянными спусками и все, что хочешь. Казалось бы, не самый перспективный район. Но почему бы там не жить?
— Вероятно, жить там предпочтут прежде всего патриоты района.
— Да, мы делали замеры: доля местных жителей среди покупателей квартир в наших клубных домах в спальных районах доходит до 70%. Если угадать с продуктом: проектом дома, его расположением, спрос будет хорошим. Например, в Измайлове давно ничего не строили, мы туда пришли, заложили дом «Счастье на Семеновской», еще не успели забор поставить, как уже треть квартир раскупили.
«Клубный дом на Сретенке»
(Фото: «Лидер-Инвест» )
— Клубные дома — это не только особая бизнес-модель, но еще и определенная архитектура, квартирография.
— Сейчас мы проводим конкурс, чтобы найти стратегического партнера, который разработает для нас архитектурный проект домов под брендом «Счастье». Узнаваемые архитектурные черты будут повторяться во всех домах, в каких бы районах Москвы они ни появлялись. Сейчас мы для каждого проекта привлекаем разных архитекторов — бюро «Остоженка», «Цимайло, Ляшенко и партнеры», «Мезонпроект». У нас очень маленькие участки — примерно 30–40 соток, что сопоставимо с площадью загородного строительства. Именно поэтому мы очень рационально используем эту территорию. Мы вводим коэффициент использования этого земельного участка, чтобы потери были сведены к минимуму. Там обязательно должен быть гостевой паркинг, который будет работать через мобильное приложение. Добиться максимально эффективного использования пространства помогают BIM-технологии, современное 3D-моделирование, которое позволяет на этапе проектирования убрать все ошибки. Дальше этой цифровой моделью здания может пользоваться управляющая компания для качественной эксплуатации.
Что касается квартирографии, то мы идем в общем тренде функциональных планировок: каждый метр должен работать, считаем не по квадратным метрам, а по спальням. Доля евроформата у нас составляет 50%.
— Какие-то ноу-хау у вас есть?
— У нас есть идея создания соседских центров. Хочется, чтобы наши жители образовывали комьюнити, мы даже думаем отдать для этого отдельное помещение на первом этаже, где жители смогут общаться, слушать мастер-классы, заниматься с детьми. Начинать добрососедские отношения мы готовы еще на этапе строительства. К примеру, правильно вовлекать наших дольщиков в процесс создания дома и прилегающей территории еще на этапе строительства. Зачем решать за жителей, как и что будет в их доме? Пусть они сами высказывают свои пожелания. Формат клубного дома позволяет это сделать, а в муравейнике на тысячу квартир это невозможно.
— Сколько человек в среднем живет в клубном доме?
— Все зависит от класса, в среднем около 100 квартир. В премиальном сегменте минимальное число квартир — 22. В бизнес-классе, как правило, от 50 до 70. В комфорт-классе от 90 до 150. Обычно это одноподъездные компактные дома.
— Есть ли какие-то нарождающиеся тренды, которые пока не проявились, но в будущем могут стать важными?
— Мы почувствовали, что людям сейчас не требуется столько машино-мест, как раньше. Зато в одном из проектов проектируем парковку для каршеринга. К ней, оказывается, очень много требований. Это значит, что строить глубокие трехуровневые паркинги уже не нужно, ты их никому не продашь. Кроме того, мы разрабатываем мобильные приложения, которые будут делать жизнь более удобной. Сейчас очень много всяких умных решений для дома, но зачастую за этим скрываются совершенно не нужные вещи вроде включения чайника при помощи смартфона. Реально полезными услугами были бы заказ парковки для гостей, заказ расчетов от эксплуатирующей компании, вызов мастера, заказ еды, бронирование билетов. Другая важная тема — дети. Ведь люди часто остаются жить в том или ином районе, чтобы не менять школу, детский сад. Соответственно, нужно делать все возможное, чтобы сделать жизнь с детьми проще.
Клубный дом «Резиденция на Всеволожском»
(Фото: «Лидер-Инвест» )
— Каков потенциал рынка клубных домов? На сколько еще хватит площадок, денег, спроса?
— Потолок для этого формата определяется высокой ценой. Клубные дома дороже массовой застройки в среднем на 10–15%, если мы говорим про комфорт- и бизнес-класс. И потребитель готов переплачивать. Потенциал спроса на клубные дома составляет 20–30% от всего жилья. Мы свой портфель именно так и формируем.
— Но свободных площадок больше не становится.
— У нас есть три источника этих площадок. Основной — это бывшие АТС (автоматические телефонные станции — прим. ред.), но далеко не все из них экономически целесообразно использовать под строительство премиальных клубных домов. Большинство АТС расположено за пределами центра, поэтому скорее всего на их месте будем строить проекты комфорт- и бизнес-класса.
— Почему вы не рассматриваете вариант реконструкции бывших АТС? Многие из этих зданий — замечательные памятники архитектуры, которые могли бы получить вторую жизнь.
— Промышленные здания очень трудно приспособить под жилье. Большинство наших АТС построены в 1950–1970-е годы и никакой архитектурной ценности не представляют.
— Каков ваш план по вводу новых клубных проектов?
— У нас план — выводить по пять — десять новых площадок в год, по такому же количеству должны ежегодно завершаться продажи. Сейчас в нашем портфеле 20–30 объектов в продаже, и мы хотим сохранить такое соотношение в дальнейшем.