После перехода на новую модель финансирования строительства доходность от вложения в строящиеся дома сократится, что приведет к оттоку частных инвесторов
Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС
Доля частных инвесторов на первичном рынке жилья неуклонно снижалась с 2015 года. В прошлом году их число несколько увеличилось, так как цены на новостройки начали расти после трехлетней стагнации. Сегодня, по оценке риелторов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», около 10% всех сделок с новостройками совершают частники.
Переход на новую модель финансирования строительства жилья через эскроу-счета может привести к существенному сокращению и так невысокой доли инвесторов на этом рынке. Эксперты рассказали, кто сегодня вкладывает в стройки, почему у частников пропадет интерес к этому сегменту и насколько снизится доходность от инвестиций в новостройки.
Кто сегодня инвестирует в новостройки
В настоящий момент общая доля инвесторов составляет не более 10%. Их число выросло за последние шесть месяцев, что было предопределено скорым переходом на новую модель финансирования долевого строительства, говорит руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки» Антонина Друева.
Говоря о частниках, риелторы подразумевают инвесторов, которые вкладывают средства в проекты на стадии котлована. Перед сдачей ЖК в эксплуатацию они перепродают жилье через переуступку ДДУ конечным покупателям с небольшим дисконтом к ценам застройщика либо реализуют квартиру после ввода дома в эксплуатацию с уплатой налога на полученную прибыль в размере 13%.
Главным фактором ухода частников с рынка станет прогнозируемый рост цен в связи с переходом на банковское финансирование проектов, поясняют эксперты. После 1 июля 2019 года по новой модели застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков, их средства станут храниться на эскроу-счетах, а строительство будет вестись на кредитные средства.
Сколько зарабатывают инвесторы
Цены на новостройки обычно увеличиваются по мере строительства объекта. За этот период, который составляет два-три года, в среднем на столичном рынке цена предложения от застройщика возрастает на 20–40%, говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. В отдельных жилищных комплексах рост цен в процессе строительства превысил 70%, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Таким образом, по словам Фонаревой, конечная прибыль инвестора на рынке составляет в среднем 20–40%, или 7–13% в год.
Доходность и окупаемость проекта зависит от множества факторов, среди первостепенных — локация, транспортная доступность, качество строительства, планировки квартир, поясняет Друева. «В некоторых проектах она составляет 30% годовых и выше, в некоторых едва достигает 10% годовых. Однако в среднем инвесторы могут рассчитывать на доходность инвестиций в размере 20% за весь период строительства, который составляет в среднем два-три года», — поясняет эксперт.
Почему новостройки потеряют привлекательность
Рост цен в связи с переходом на новую модель финансирования строительства новостроек неизбежно сузит окно возможностей для спекулятивных вложений, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, из-за того что придется привлекать кредитные средства, маржа девелоперов сократится, как и разница между ценой старта и при вводе в эксплуатацию. В связи с этим станет меньше и число инвесторов, покупающих недвижимость для последующей перепродажи, считает он.
«С одной стороны, инвестиции станут менее рискованными ввиду введения эскроу-счетов. С другой стороны, как ожидается, застройщики для жилья на котловане будут делать меньший дисконт в ценах, в результате чего прирост цен за период строительства жилых проектов несколько снизится, составив в итоге 15–20%, что отразится на снижении прибыли для инвесторов», — говорит Фонарева.
После перехода на эскроу инвестору понадобится более тщательно изучить ликвидность будущего жилья, перспектив роста цен в нем и спроса со стороны рядовых покупателей. В наиболее удачных вложениях по-прежнему перепродать квартиру можно будет с прибылью в 20–30% от ее первоначальной стоимости, считает Литинецкая. Однако, по ее мнению, средняя выручка инвестора, скорее всего, сократится до 15–20%. При этом в целом инвесторов станет меньше, так как процесс поиска объекта для вложений осложнится, заключает она.
При новой модели финансирования инвестиции в новостройки будут менее рискованными — в случае банкротства девелопера дольщик получит все средства назад, а в случае краха банка вернет сумму в размере не более 10 млн руб. Но инвесторы потеряют тот самый процент за риск инвестирования, говорят эксперты.
Кто останется на рынке
Тем не менее инвесторы полностью не исчезнут, считают эксперты. Высокомаржинальные проекты на рынке, конечно, останутся, но найти их будет сложнее, чем сейчас, убеждена Литинецкая. По прогнозу Родионцева, останутся те, кто делает точечные сделки — покупают на старте самые ликвидные квартиры, чтобы потом перепродать их по более высокой цене, но такие сделки будут составлять буквально 2–3%.
Переход на эскроу предполагается плавным, поэтому число инвесторов сократится не сразу. С 1 июля по старым правилам в Москве смогут продавать до 80% от объема предложения новостроек. «На протяжении ближайших полутора-двух лет на эти продажи будет приходиться значимая доля сделок. Кроме того, даже в схеме реализации новостроек через эскроу останется место для инвестиционных стратегий (как минимум дифференциация цен будет за счет отличий в качественных характеристиках квартир внутри ЖК). На общем объеме сделок фактор участия частных инвесторов в ближайшие кварталы заметно не скажется», — прогнозирует Попов.
По словам риелторов, по-прежнему будут привлекательны однушки и квартиры-студии в массовом сегменте и бизнес-классе. Однако Попов считает, что в последние годы все же правильнее говорить о привлекательных проектах, а не о привлекательных сегментах. «Наибольшую доходность получили те инвесторы, которые вложились на старте продаж в жилые комплексы, выведенные по низким стартовым ценам, но впоследствии выросшие в цене. Причины роста цен могли быть связаны с градостроительными изменениями (к примеру, быстрым строительством метро в Новой Москве), изменением статуса помещений (переводом апартаментов в квартиры), повышенным спросом на фоне небольшого предложения в ряде локальных рынков в пределах МКАД», — поясняет аналитик.
Те частники, которые вкладывают в новостройки для сохранения капитала, скорее всего, останутся на рынке, предполагает Родионцев. Они продолжат приобретать квартиры, которые в будущем планируют сдавать в аренду, считает он. Уход инвесторов с рынка никак не отразится на спросе и ценах на жилье, так как их доля и сейчас несущественна, убеждена Фонарева.