Люди хотят жить в хороших домах и поселках, в то время как предложение представлено в основном участками без подряда
Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
Рынок коттеджных поселков в Подмосковье находится в стагнации: предложение значительно превышает спрос, в основном продаются только участки без подряда (УБП).
Рассказываем о ценах, спросе и предложении на первичном рынке загородного рынка Подмосковья, его проблемах и главных тенденциях.
Предложение
За первое полугодие 2019 года на первичный загородный рынок Подмосковья вышло 30 новых поселков, подсчитали аналитики компании «Инком-Недвижимость». В каждом из этих поселков в среднем продается по 117 объектов (93% предложения представлены УБП).
Всего в Подмосковье продажи ведутся в 806 поселках, в которых находится 52 тыс. объектов — коттеджей или земельных участков. Среди этого количества предложения 73% составляет УБП, 25% — коттеджи, 17% — блокированная застройка (таунхаусы и дуплексы) и 8% — квартиры в малоэтажных домах (МЖД).
Большинство (81%) всех поселков в Подмосковье относится к категории эконом, 13% — классу комфорт, 3% — бизнес и 3% — премиальным сегментам. Для сравнения: пять лет назад доля самых бюджетных проектов была равна 74%, поселков уровня комфорт — 15%, в бизнес-классе представлено 6% предложения и 5% — в высшем ценовом сегменте.
Особенность современного рынка первичной загородной недвижимости — острый дефицит проектов с застройкой, особенно в высокой степени готовности. По информации руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, готовых для жизни домов в новых поселках не более 5% от всего предложения. Для сравнения: до кризиса 2008 года более 80% загородного предложения составляли объекты с застройкой.
Сколько стоят дома, таунхаусы, квартиры и участки в загородных поселках Подмосковья
| Коттеджи | 33,8 |
| Таунхаусы | 13,2 |
| Квартиры в малоэтажных жилых домах (МЖД ) | 4,7 |
| Участки без подряда (УБП) | 2,9 |
| Классы | |
| Экономкласс | 1,9 |
| Комфорт-класс | 8,1 |
| Бизнес-класс | 16,9 |
| Премиум | 26,0 |
| Популярные направления | |
| Новорязанское шоссе | 1,1 |
| Новорижское шоссе | 19,1 |
| Дмитровское шоссе | 7,1 |
| Ленинградское шоссе | 4,2 |
| Симферопольском шоссе | 1,7 |
Таблица: «Инком-Недвижимость»
Спрос
Во втором квартале 2019 года на первичной «загородке» в Московской области было продано 3,8 тыс. объектов (пять лет назад за аналогичный период времени удалось реализовать 4,9 тыс. лотов, то есть на 22% больше).
Абсолютное большинство купленных в текущем году объектов — 76% — представляют собой УБП, 14% — это квартиры в малоэтажках, 6% — коттеджи и 4% — таунхаусы и дуплексы. В 2014-м разбивка была следующей: 58% — УБП, 25% — МЖД, 9% — коттеджи и 8% — блокированные дома, подсчитали в «Инкоме».
Прагматичность покупателей
Требования покупателей «загородки» за последние годы серьезно не изменились, однако клиенты стали более прагматично подходить к выбору дома, стараясь тем самым минимизировать свои затраты, считают эксперты. «Сегодня покупатели более информированны и тяготеют к жилью в высокой степени готовности и в организованных поселках. Спрос смещается в сторону домовладений с определенным набором инфраструктуры внутренней или хотя бы в шаговой доступности, с подключенными инженерными сетями, даже если речь идет о дачном сегменте», — говорит заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.
Покупатели чаще ищут коттедж или таунхаус площадью 100–120 кв. м, в высокой степени готовности, со всеми коммуникациями, на расстоянии не дальше 30 км от Москвы, желательно по цене 6–8 млн руб., описывает сегодняшние предпочтения покупателей Дмитрий Таганов. По его словам, такие объекты в большинстве случаев приобретаются для постоянного проживания. Для летнего отдыха покупатели предпочитают выбирать дачи на вторичном рынке — с более скромным набором коммуникаций, возможно, на большем отдалении от МКАД (вплоть до 80 км) и стоимостью до 1,5 млн руб.
«Шанхай»
Современные поселки с УБП представляют собой «Шанхай» из разномастных строений в разной степени строительной готовности, брошенных фундаментов и неприглядных пустырей между ними, уточняет Магилина. «Подавляющее большинство покупателей УБП даже отдаленно не представляет, каково это — строить дом. У каждого из этих людей есть представление об объеме инвестиций и о сроке, который уйдет на строительство дома мечты. И все они ошибаются, причем большинство из них — раза в три и больше. Поэтому сегодня все чаще покупатели выбирают готовые объекты, чтобы избежать проблем», — убеждена Магилина.
Элитные поселки
На первичном рынке элитных поселков в Подмосковье в последние несколько лет также отмечается низкая девелоперская активность: новых проектов практически не выходит, предложение пополняется единичными лотами.
В первом полугодии 2019 года на рынок не вышло ни одного высокобюджетного поселка, рассказали в компании Blackwood. Сегодня в Подмосковье в продаже находится 740 лотов в 35 поселках, что на 20% меньше аналогичного показателя первого полугодия 2018 года. Так же как и на массовом рынке, основная часть предложения приходится на УБП — 47%. Большинство новых дорогих домов продается на Новорижском шоссе — 50%, 38% лотов расположено на Рублево-Успенском шоссе, остальные направления занимают несущественную долю предложения.