Как это отразится на рынке и как покупать жилье по новым правилам через эскроу
Фото: Марина Лысцева/ТАСС
С 1 октября 2019 года закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение заключений о соответствии критериям (ЗОСК), которые могли позволить девелоперам возводить проекты по старым правилам без эскроу-счетов.
Рассказываем, как это отразится на рынке и как покупать жилье по новым правилам через эскроу.
Критерии соответствия
Минстрой разработал механизм ЗОСК, который давал возможность продавать по старым правилам проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% договоров долевого участия (ДДУ) от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Также исключения были сделаны для системообразующих организаций, к которым относятся только две российские компании — ГК «ПИК» и группа ЛСР. Им позволили работать по старым правилам, если степень готовности их объектов составляла не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%.
Дедлайн для застройщиков
30 сентября был последний день, когда застройщики могли подать заявку на получения ЗОСК. Теперь все строительство будет вестись с помощью нового механизма проектного финансирования на средства банков через эскроу-счета и без привлечения денег дольщиков напрямую. Такие условия касаются и тех проектов, которые уже запущены, но к этому дедлайну не смогли достигнуть установленных Минстроем критериев соответствия.
По новым и старым правилам
Сегодня в России, по данным Минстроя, возводится 118,2 млн кв. м жилья. Из них 18,4 млн кв. м строят с использованием эскроу-счетов, еще 70,7 млн кв. м получили ЗОСК и могут привлекать средства дольщиков без эскроу. Эта цифра сильно не изменится, так как девелоперы еще до 1 июля закупали земельные участки и запускали свои проекты, сейчас же сконцентрировались на увеличении строительной готовности текущих проектов, а не на запуске новых.
Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина отмечала, что на начало сентября из 120 млн кв. м возводимого жилья около 57% достраивается по старой схеме, с использованием эскроу — 14%, еще 30% находится в «неопределенной» зоне. По данным Центробанка, российские банки заключили с девелоперами более 340 кредитных договоров на сумму свыше 300 млрд руб., а через счета эскроу было привлечено около 35 млрд руб.
В зоне риска
К 30 сентября 660 из 3,2 тыс. российских застройщиков не смогли получить возможность строить по старым правилам либо проектное финансирование от банков, подсчитали в риелторской компании «Метриум» на основе данных «Дом.РФ». Эти застройщики возводят 28,5 млн кв. м (24% от всего возводимого в России жилья). Такие компании сейчас, по оценке «Метриума», находятся в зоне риска — для дальнейшей работы эти аутсайдеры могут продолжить добиваться проектного финансирования в банках, строить за свой счет или с привлечением инвесторов.
Как покупать квартиры по-новому
Ранее дольщик вносил деньги на счет застройщика (после регистрации договора в Росреестре). Теперь девелопер не получит средства до завершения строительства проекта и передачи ключей от квартиры покупателю. Дольщики при покупке жилья в новостройке будут подписывать договор долевого участия с девелопером. Далее соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре, после этого банк, застройщик и дольщик должны подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. В договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.
Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Если квартира покупается в ипотеку, то деньги на счет переводит кредитор. Дальше остается дождаться сдачи дома и получения ключей. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
Какие гарантии получит покупатель
Новая схема должна дать дополнительные гарантии сохранения средств дольщиков от возможных форс-мажоров при реализации проекта. Если застройщик обанкротится, то покупатель не потеряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Покупатель сможет вернуть эти деньги или оставить их на счете и потребовать передачу квартиры через суд, если дом построен. Если проект не завершен, то дольщики могут подыскать нового девелопера для завершения проекта.
Видео: Как будут работать счета эскроу при покупке новостроек
Видео: «РБК-Недвижимость»