Сегмент лофт-проектов имеет непродолжительную историю в России. В столице он был представлен в 2010-х годах
Фото: Сергей Ермохин/ТАСС
В Москве не так много лофт-проектов — это, скорее, редкий вид. В России у этого формата небольшая история, тем не менее у него имеется своя ниша покупателей. В связи с активным освоением промзон в Москве у жилья в зданиях бывших фабрик, заводов и других промышленных объектов есть большие перспективы.
Рассказываем, где сегодня в Москве продают жилье в стиле лофт и сколько оно стоит.
Что такое лофт
Впервые такой формат появился более 100 лет назад в США, когда представители творческой интеллигенции стали заселяться в пустующие промышленные здания. Однако до сих пор отсутствует четкое определение понятия «лофт». В качестве настоящих лофт-проектов стоит понимать переоборудованные в жилой проект промышленные здания, имеющие историческую или архитектурную ценность. Особенность таких помещений — высокие потолки, открытые пространства с минимальным количеством перегородок, панорамные окна, а также «производственные» элементы в интерьере: неоштукатуренные кирпичные стены, лестницы, различные трубы, открытые системы вентиляции. Лофт — это жилье в определенном стиле, который может быть выполнен как в апартаментах, так и в квартирах.
Лофты-новостройки
Сегмент лофт-проектов имеет непродолжительную историю в России. Его зарождение пришлось на 2010-е годы с выходом на рынок проектов компании KR Properties — «Николаевский дом», Manhattan House и Clerkenwell House. «В Москве ниша лофт-проектов для проживания не пользовалась популярностью ввиду того, что до 2010-х годов бывшие промышленные здания в центре города реконструировались в основном под офисные пространства. И только кризис на рынке коммерческой недвижимости оказал значительное влияние на активизацию девелоперской активности в сегменте жилых лофтов», — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.
Сегодня на первичном рынке жилья Москвы представлено, по данным Colliers International, порядка 250 лотов общей площадью 27 тыс. кв. м. «Несмотря на большой потенциал развития данного сегмента в Москве, на рынке он занимает небольшую нишу, концентрируя всего около 1% в структуре всего первичного предложения новостроек Москвы, при этом в сегменте апартаментов их доля более значительна — в среднем каждый 20-й проект с апартаментами относится к лофтам», — продолжает Фонарева.
В пользу развития лофтов свидетельствуют планы по реорганизации многих промышленных зон столицы — джентрификакция заброшенных заводов и фабрик. «Популярность проектов в стиле лофт со стороны застройщиков будет связана с небольшим количеством свободных под застройку участков, особенно в центре города. Ведь именно в ЦАО есть множество старых фабрик, бывших административных зданий, которые представляют архитектурный интерес. При должном техническом состоянии их можно реконструировать под лофт-апартаменты», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Проекты с лофтами на первичном рынке Москвы
| Studio 12 | 179 381 | 21 991 815 | 12-й пр-д Марьиной Рощи д. 8 корп. 2-2 | KR Properties |
| «Красная стрела» | 205 089 | 16 469 910 | 3-й Красносельский пер., д. 19 корп. 1, 4 | «Хлебозавод №9» |
| Loft FM | 239 961 | 12 250 000 | Нижегородская ул., вл. 32, стр. 3 | «Колди» |
| Mos Yard Дубининская | 242 664 | 8 308 196 | Дубининская улица, 11/3 | ARPO Capital |
| «Парк Плаза» | 249 227 | 19 063 614 | ул. Михалковская, вл. 46, корп. 3 | HITECH Development |
| Kleinhouse | 297 609 | 15 900 850 | ул. Нижняя Красносельская, д. 35 корп. 1, 2 | Krays Development / Колди |
| TriBeCa APARTMENTS | 327 211 | 40 329 240 | ул. Нижняя Красносельская, д. 35 | Stone Hedge / Колди |
| «Большевик» | 361 743 | 45 386 670 | Ленинградский проспект, вл.15 стр. 9, 35,28 | O1 Properties |
| LOFTEC | 372 938 | 20 727 870 | ул. Нижняя Красносельская, д. 35, стр. 49 | «Колди» |
| «Рассвет Loft Studio» | 460 109 | 71 915 000 | Столярный пер., д. 3 | KR Properties |
| Depre Loft | 708 705 | 127 000 000 | Петровский бульвар, вл. 17/1 | KR Properties |
Таблица: «Метриум»
Сколько стоят лофты
Особенности лофтов, а именно центральное местоположение и большие издержки на редевелопмент нежилых зданий, себестоимость которых на 15–20% выше стандартных новостроек, обуславливают более высокие цены реализации данного продукта по сравнению с проектами формата greenfield, поясняет Фонарева.
В целом средняя цена предложения на первичном рынке лофтов по итогам сентября 2019 года — 330 тыс. руб. за 1 кв. м, она варьируется от 140 тыс. руб. за 1 кв. м в проекте Narva Loft до 425 тыс. руб. за 1 кв. м в проекте Art Residense, подсчитали аналитики Colliers International. Так, по данным компании, в комфорт-классе средняя цена составляет 180 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 5–10% выше, чем в целом для новостроек комфорт-класса. В бизнес-классе средняя цена — 355 тыс. руб. за 1 кв. м, это самый емкий рынок для сегмента лофтов, на него приходится 85% всего предложения на первичном рынке. По сравнению с сегментом апартаментов бизнес-класса ценовая разница более существенна — 22%. Наиболее высокие цены отмечены на лофты премиум-класса, которые единичны на рынке (всего 1% в структуре предложения) и представлены одним объектом — «Рассвет Loft studio» с ценой предложения 380 тыс. руб. за 1 кв. м.
Лофты на вторичном рынке
Вторичное предложение представлено в пяти построенных лофт-комплексах, в которых завершены первичные продажи: «Даниловская мануфактура», «Кадашевские палаты», Loft Garden, Loft Factory, Clerkenwell House. Большинство из них построено в период с 2013 по 2015 год. Всего в этих проектах выставлено на продажу 50 лотов, а средняя цена «квадрата» составляет 470 тыс. руб., подсчитали в Knight Frank. Наиболее высокий уровень средней цены на вторичном рынке отмечен в ЖК «Кадашевские палаты» — порядка 680 тыс. руб. за 1 кв. м. Самый низкий — в ЖК Loft Garden, 200 тыс. руб. за 1 кв. м.
Где расположены лофты и кто их покупает
Высокая стоимость земли в центре Москвы и дефицит площадок для нового строительства стимулировала девелоперов искать комплексы зданий, которые можно либо снести, либо осуществить редевелопмент. В результате достаточно большое количество бывших фабрик, заводов и мануфактур в центре было переделано в апартаменты и реализовано на рынке.
Большая часть лофт-проектов является редевелопментом исторических зданий, поэтому они расположены преимущественно в центральной части города: 80% — в пределах ТТК, а треть предложения — в границах Центрального округа. Проекты за ТТК также характеризуются расположением в высокобюджетных локациях (районы Беговой, Алексеевский и Марьина Роща), говорит Фонарева.
Такой формат жилья пользуется спросом в основном среди молодых людей в возрасте до 45 лет, а также среди представителей творческих профессий — художников, музыкантов, актеров, отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По его словам, лофты привлекают местоположением (например, в историческом центре) и интересными качественными характеристиками (например, в некоторых лотах высота потолков достигает 10 м — внутри много света, что создает ощущение свободного пространства). По мнению Литинецкой, сегмент лофтов можно сравнить с элитным классом — всегда будет спрос, пусть и ограниченный.
Последний тренд на рынке лофтов — ориентация на поколения Y и Z. Данная целевая аудитория выбирает открытые пространства, высокие потолки, близкие по духу сообщества, богатый ассортимент сферы ретейла и общепита, поэтому девелоперы перестраиваются и выпускают продукт, нацеленный в том числе и на миллениалов, отмечает Фонарева.