Эксперты дали прогнозы по развитию первичного и вторичного рынков жилой недвижимости на следующий год
Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
В Москве в конце 2019 года отмечается снижение спроса на покупку квартир в новостройках и на вторичном рынке, но цены пока продолжают небольшой рост. Стоимость аренды жилья последние годы колебалась в пределах арифметической погрешности.
Игроки рынка недвижимости рассказали, что будет в 2020 году с ценами и спросом на первичном и вторичном рынках, а также на рынке аренды жилья в столице.
«Цены на жилье в Москве примерно достигли дна»
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
— К концу 2019 года можно констатировать, что цены на жилье в Москве примерно достигли дна. Если не произойдет никаких макроэкономических форс-мажоров, то в течение 2020 года средние цены, скорее всего, подрастут на уровне инфляции — на 3–5%. Правда, этот рост может быть неравномерным: отдельные сегменты (в первую очередь качественное жилье массовых сегментов на первичном и вторичном рынках) способны показать больший прирост, другие сегменты могут топтаться на месте или даже продемонстрировать снижение.
Спрос падает относительно прошлого года, что объясняется эффектом высокой базы. В целом же он остается на приемлемом уровне, особенно в недорогом сегменте. Объемы предложения будут снижаться, поскольку новые проекты станут выходить только по схеме проектного финансирования, однако не все застройщики смогут его получить. Еще один важный фактор — снижение ключевой ставки, которое может продолжиться. Это влияет главным образом на инвесторов, а не на ипотечных покупателей, поскольку снижаются ставки не только по кредитам, но и по депозитам, и по государственным облигациям. Сдача квартиры в аренду при стабильных или немного подрастающих ценах на жилье уже дает сопоставимый доход с этими финансовыми инструментами. Поэтому есть вероятность, что многие инвесторы решат переложить средства в недвижимость, что окажет дополнительную поддержку спросу.
Таким образом, основные факторы способствуют небольшому росту средних цен на жилье. А главным риском является макроэкономика, которая сложно прогнозируется — в любой момент могут упасть цены на нефть или будут введены новые санкции, что сильно изменит ситуацию.
«Рост стоимости в скором времени упрется в ограниченный объем платежеспособного спроса»
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— В 2019 году на фоне ажиотажа в связи с переходом на эскроу, повышением НДС, общей инфляцией наблюдался планомерный рост стоимости квартир в новостройках Старой Москвы, особенно в массовом сегменте. За 11 месяцев этого года средняя стоимость «квадрата» в комфорт-классе выросла на 7%, до 182 тыс. руб., в экономклассе — на 8%, до 143 тыс. руб., в бизнес-классе — на 3%, до 255 тыс. руб. за «квадрат». Пока 2020 год представляется для рынка относительно спокойным. Все основные законодательные изменения вступили в силу, остается одно урегулирование — соотнесение ценовых ожиданий застройщиков и возможностей покупателей.
Общий объем продаж новостроек по итогам десяти месяцев 2019 года превысил показатели 2018-го. Однако дальнейший рост стоимости в скором времени должен упереться в ограниченный объем платежеспособного спроса и приведет к сокращению темпов продаж. Уже с августа (в течение трех месяцев) наблюдается сокращение общего объема продаж квартир и апартаментов относительно соответствующего периода прошлого года. Данная тенденция продолжится при сохранении политики повышения цен. Даже дешевеющая ипотека не успевает замещать рост стоимости жилья на первичном рынке. В связи с этим в 2020 году ожидается более умеренный рост стоимости в размере 4–5% в массовом сегменте и 2–3% в бизнес-классе. Цена реализации — один из ключевых факторов экономики проектов, однако темпы реализации также существенно влияют на финансовые показатели.
«Основополагающие факторы изменения цен в следующем году будут уравновешивать друг друга»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— В будущем году на вторичном рынке Москвы цены будут оставаться примерно на таком же уровне, как в конце 2019 года. Даже в сегменте экономкласса, где сейчас наблюдается наибольшая покупательская активность. Основополагающие факторы изменения цен в следующем году будут уравновешивать друг друга. Один из них — покупательная способность населения останется низкой. Также вторичка испытывает сильное давление со стороны новостроек. В следующем году застройщики не будут значительно повышать цены, чтобы не отпугнуть покупателей, поэтому часть потребителей перейдет на первичный рынок. Эти два фактора в совокупности могли бы привести к снижению цен на вторичке.
Однако действие этих факторов будет нейтрализовано другими. На вторичном рынке недвижимости остается крайне ограниченным объем бюджетного и качественного предложения, которое востребовано покупателями, спрос тоже на невысоком уровне. Пока соотношение этих двух показателей остается сбалансированным — цены не упадут и не поднимутся. Кроме того, ипотека все еще остается драйвером спроса на рынке, а в 2020 году ставки с большой долей вероятности будут снижаться. Это, соответственно, станет стимулом оформить ипотеку для тех потенциальных покупателей, которые ранее откладывали покупку квартиры в ожидании уменьшения ставок, и не даст ценам на вторичке пойти вниз.
«Цены на элитные новостройки вырастут на 4,5% в 2020 году»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank:
— На рынке элитных новостроек Москвы средневзвешенная цена за 1 кв. м по итогам 2019 года достигла 812 тыс. руб. (+3% с начала года). Тенденция роста продолжится в 2020 году: цены увеличатся на 4,5%. Доля премиального сегмента на столичном рынке, составившая 75% в 2019 году, в будущем продолжит расти. В 2020 году ожидается старт нескольких крупных проектов в этом сегменте, что послужит сдерживающим фактором роста цен на элитное жилье.
Однако если взять во внимание тот факт, что колебания цен во многом зависят от структуры предложения, становится очевидно, что при выходе на московский рынок масштабных проектов, предлагающих лоты по ценам, отличающимся от среднерыночных, возможны изменения данного показателя. Кроме того, важно понимать, что точность прогноза во многом зависит и от стабильности политической и экономической обстановки в стране.
«Арендная стоимость жилья колеблется в рамках арифметической погрешности»
Мария Жукова, управляющий директор компании «Миэль-Аренда»:
— На протяжении последних лет в Москве арендная стоимость жилья существенно не меняется, а лишь колеблется в рамках арифметической погрешности. Кроме небольшого роста цен с августа по октябрь 2019 года, вызванного началом активного сезона на рынке аренды, мы не отмечали значимых изменений. 2020 год, скорее всего, исключением не станет, и эта тенденция сохранится.
Средняя стоимость найма в сегменте экономкласса составляет порядка 30 тыс. руб. в месяц за однокомнатные квартиры, порядка 40 тыс. руб. — за двухкомнатные и 50 тыс. руб. — за трехкомнатные. Это цифры могут незначительно колебаться от месяца к месяцу в рамках арифметической погрешности. По-прежнему основной спрос на рынке аренды приходится на квартиры экономкласса — порядка 80% в ценовом диапазоне от 25 тыс. до 40 тыс. руб., спрос превышает предложение фактически в два раза. На втором месте по спросу квартиры стоимостью от 40 тыс. до 70 тыс. руб.