Рассказываем, что необходимо предпринять, если у жилья выявилась плохая история, при чем тут добросовестный покупатель и как получить компенсацию
Фото: ТАСС/ Михаил Почуев
С 1 января 2020 года в России вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, которые защищают права добросовестных покупателей жилья. Речь идет о ситуациях, когда человек купил квартиру, основываясь на информации госреестра, а в итоге выяснилось, что продавец не имел права на продажу. Нововведения позволяют получить добросовестному покупателю компенсацию за утраченное жилье.
Закон поможет урегулировать ситуацию для добросовестных приобретателей порядка 36 тыс. квартир, которые имеют проблемное прошлое, оценили в Госдуме.
Подробнее о нововведениях — в коротких карточках.
Добросовестный покупательКто может им стать
Добросовестным покупателем недвижимости признается тот, кто при покупке недвижимости полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.
Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.
Ключевые пунктыКогда рассчитывать на компенсацию
Речь идет о ситуациях, когда гражданин приобрел жилье, не зная о его криминальном прошлом, а затем потерял его из-за того, что суд признал сделку незаконной. При этом покупатель опирался на данные ЕГРН. В таком случае он может получить компенсацию.
Сам закон оговаривает две главные вещи, отмечают в Росреестре. Первое — компенсация полагается только за утрату права на жилое помещение. Второе — компенсация может быть получена только добросовестным приобретателем жилого помещения, от которого оно было истребовано.
«Кроме того, добросовестный приобретатель может получить компенсацию, если ранее на основании судебного акта о возмещении ему убытков к лицу, по вине которого добросовестный приобретатель лишился права собственности, взыскание по исполнительному документу произведено частично или вообще не производилось», — добавили в ведомстве.
Это касается случаев, когда суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но в реальности по истечение полугода они не были возвращены покупателю.
Механизм правовой защиты распространяется на добросовестных покупателей, которые приобрели жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения, наследования.
Важный нюансПоправки имеют обратную силу
Закон имеет обратную силу: получить компенсацию смогут добросовестные покупатели, которые приобрели жилье и до вступления поправок в силу. Для этого в течение трех лет после вступления в силу новых норм необходимо обратиться в суд с требованием о выплате компенсации.
МеханизмКак получить выплату
Получение компенсации осуществляется только в судебном порядке. Для этого пострадавший гражданин должен подать в суд соответствующее исковое заявление. Требований к пакету документов закон не устанавливает. Добросовестный приобретатель может приложить все, что прямо или косвенно имеет отношение к делу, пояснили в Росреестре.
Размер компенсацииВыбор остается за пострадавшим
Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается. За добросовестным приобретателем остается выбор: получить ее в размере суммы реального ущерба или по кадастровой стоимости жилья. До этого размер компенсации составлял не более 1 млн руб., что в большинстве случаев не давало возможности человеку покрыть понесенный ущерб.
Как обезопасить себяПочему нужно делать выписку из ЕГРН
Защитить потенциального покупателя недвижимости может выписка из ЕГРН. Данный документ помогает еще до совершения сделки проверить данные об объекте, его владельце, наличии или отсутствии обременений. Если право собственности перешло другому владельцу, а продавец не имеет права на совершение сделки, эти данные должны быть отражены в документе. Заказать подобную выписку можно через МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты. Разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.