О том, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости, как застройщик может выиграть борьбу за покупателя и как это связано с мировыми тенденциями — в интервью с основателем бюро Citymakers Петром Кудрявцевым
Фото: Алина Рогожина
— Сегодня мы слышим, что по всей стране ежегодно вводят в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья, и показатели даже прописаны в национальном проекте «Жилье и городская среда». Что можно сказать об этом и какая тенденция в данной области сохраняется сегодня?
— Действительно, мы стали свидетелями бурного роста строительства на периферии больших городов — в большинстве своем жилье покупается именно там, на недавно освоенных или осваиваемых сейчас территориях. Если несколько лет назад это были в основном массивы жилья экономкласса, то сегодня строится и жилье других категорий, и офисы, и многофункциональные центры. Считаю, любое новое образование должно комплексно придумываться с точки зрения функции и пространства, что сейчас в основном не происходит. Подобные комплексы далеки от центра, значит, далеки от развитой инфраструктуры — культурной, спортивной, досуговой, от мест приложения труда. Поэтому приходится придумывать что-то новое, чем завлечь потенциального покупателя.
— Чем можно завлечь потенциального покупателя, кроме цены и удобной транспортной доступности?
— Это пространства общего пользования, как внутренние, так и внешние. Я их понимаю как единую неразрывную сеть связей, которая начинается для человека после того, как он закрыл дверь в свою частную собственность. По сути, это и есть город, объединяющий всех нас. Общественные пространства и «третье место» являются частью этой сущности, не связанной с работой и жильем. Важно быстрое «подключение к городу».
Сегодня многие коммерческие девелоперы начинают говорить о продукте — комплексном переосмыслении жилых районов, добавлении в них «третьих мест» — культуры, спорта, общественных пространств. Они ищут свою идентичность как производители жилья, особенно если месторасположение подкачало или класс квартир невысокий. С одной стороны, это маркетинг — но потребитель стал уже достаточно опытным, чтобы просто верить рекламным лозунгам. Город начинает также восприниматься как конкурентный коммерческий продукт, и это хорошо — таким образом, жилые городские районы соревнуются за жителей так же, как и города — за будущих горожан.
— Теперь каждый застройщик обещает большой зеленый двор, наличие спортивных, детских площадок и зон тихого отдыха. Разве нельзя сейчас сказать про удовлетворение спроса на новый продукт?
— Мне кажется, что сегодня девелоперы в разных классах жилья выжимают максимум из того, что возможно сделать внутри дома — планировки, инженерия, МОПы. Те, кто делают это лучше, — экономически стабильнее и предлагают более конкурентный продукт. Кто-то ставит более амбициозную задачу — сделать интересные архитектурные решения, фасады. И у многих получается.
До сих пор для девелопера важна составляющая административного ресурса — тогда ему не требуется придумывать что-то новое, и битва за потребителя выигрывается не в конкурентной борьбе на свободном рынке. Другой вопрос, если делать качественную застройку, то это дает большое преимущество, в том числе и для потребителя, потому что к низкой цене квадратного метра добавляется качественное исполнение.
Но все перечисленное — уже понятные способы конкурентной борьбы. Общественные пространства и «третье место» являются единственной новой возможностью предложить что-то новое и при этом увеличить или сохранить стоимость квадратного метра. Но не сам факт создания помещений или площадок под «третье место» может считаться успехом. Важен предпроектный социокультурный анализ и последующее программирование — то есть правильное творческое прогнозирование, своеобразная футурология. При проведении конкурса на реновацию, еще в 2016 году, нами были заложены эти принципы в техзадание конкурса, правда, в усеченном режиме, и участники на него ответили. Сейчас все оказалось востребовано и у коммерческих девелоперов, но тогда мы не могли этого предположить. Более того, оказывается, что таким образом хотят развивать периферийные районы не только в столице, но и в других крупных городах страны.
При этом стоит учитывать, что каждому общественному пространству, или «третьему месту», нужен продюсер, который поддерживает его жизнь и активность, следит за социальным эффектом и экономикой. И таких городских продюсеров должно быть много — кстати, ими могут становиться активные местные жители, прошедшие обучение. Нет ничего хуже для качества городской среды и, следовательно, для нового жилого района, чем пустая новая площадь или парк.
— Не слишком ли переоценивается значение понятия «третьего места» или «общественного пространства»? Действительно ли люди в них нуждаются?
— Уверен, что людям они необходимы. Сейчас стремительно меняются те поведенческие модели, которые считались нормой еще лет пять назад. Развиваются технологии, а за ними меняются и люди. Еще вчера признаками достойного жилья было наличие кухни, столовой, гостиной, кладовой. Сегодня постепенно эти функции переносятся вовне. Люди едят в кафе или заказывают доставку, хранят вещи в специально отведенных местах. И здесь ключевую роль играет «третье место», впитывающее все эти функции. Но, кроме вполне прозаичного удовлетворения таких потребностей, «третье место» становится и местом приложения труда. Потому что не только из дома некоторые функции уходят вовне, но и с работы — работодателям теперь не требуется привязывать сотрудников к рабочему месту, сейчас можно работать практически откуда угодно. Работодатель экономит на производственных затратах и обслуживании, но сегодня от этого КПД сотрудника не только не падает, но зачастую растет.
То есть «третье место» с каждым годом вбирает в себя все новые и новые функции. «Третье место» — это уже не только общественное пространство, это сам город. А город как система общественных пространств и сопряженных с ними связей должен быть комфортным, безопасным, гуманным.
— Как сейчас видит ситуацию застройщик и как он работает, чтобы повысить интерес к своему объекту?
— Все просто. Застройщик смотрит на весь процесс как на средство капитализации. Например, есть 300 тыс. кв. м, из них 5–7% он отдает под нестандартные функции — так называемое «третье место». То есть совмещенные культура и спорт, небольшой парк, большая ретейл-улица, где много маленьких магазинов. Это вполне реальная новая тенденция в нашей стране.
Кроме того, должна учитываться себестоимость каждого объекта. Есть 100%, которые застройщик тратит на квадратный метр. Начинается чистая математика — например, он готов потратить 0,5% себестоимости на что-то для того, чтобы стоимость квадратного метра выросла на 5%.
Но самое важное, что все так или иначе должно соотноситься с городом. Если проектируется, например, культурный центр, то он должен обслуживать этот район и соседний. Прежде всего, застройщик смотрит на город и что в нем происходит. Например, в соседнем районе строится новая музыкальная школа или парк, которые могут учесть ряд интересов твоего объекта. Это связанность с городом, его развитием, связанность с другими городскими функциями, транспортом и всем остальным, и она должна быть важна для застройщика.
— За чем все-таки будущее для рядового покупателя?
— Будущее жилья — за многофункциональными комплексами — «интровертами», которые внутри себя содержат все необходимое. В отличие от районов-«экстравертов», откуда люди постоянно выезжают в центр в будни на работу или в выходные провести свободное время, в «интровертах» есть не только жилая функция, но и другие — места приложения труда, социальные, спортивные, культурные функции и ретейл. Когда ты правильно складываешь эти вещи, у тебя получается по-настоящему живая структура, в которой люди могут жить, а не только ночевать. Их правильная пропорция и является главной задачей современного девелопера — частного или государственного. Такие территории могут жить «в себе», их жители не нуждаются в выезде в другие районы или кварталы за необходимыми услугами или сервисами. Зато они могут переместиться в соседние районы, такие же насыщенные, но с другой идентичностью. Сложнее с существующими комплексами экономкласса, построенными в 1990-х и прошлом десятилетии, но что-то сделать с ними все-таки можно.
Самый важный фактор для покупателя нового жилья на периферии — не быть оторванным от города как в метафорическом, так и в буквальном плане. Человек хочет являться частью города, а не спального района. По сути, любой новый жилой комплекс должен становиться новым районом города.
— Вы упоминали реновацию, и в целом создается впечатление, что речь только о Москве. Можно ли сказать, что такая тенденция существует где-то за пределами столицы?
— Понимание, чего хочет город, очень важно для каждого градоначальника или застройщика. Все крупные города не хотят моноцентричности, все хотят распределить рабочие и транспортные потоки. Городу нужны новые офисы разного класса на периферии, места приложения труда. Все хотят развития периферии, как в нашей стране все хотят, чтобы развивалась не только Москва. Очевидно, что последние большие назначения в федеральном правительстве говорят о том, что опыт московской реновации и вообще столичные строительные практики будут распространяться и на другие города.
При этом нужно учитывать, что развитие технологий и последующее развитие поведенческих моделей приводит к увеличению свободного времени у человека. Его становится все больше и его нужно правильно заполнять. Это задача в первую очередь города, с которой застройщик может и должен помогать. Если не дать опций человеку по культурному, просветительскому или спортивному досугу, то он начнет рано или поздно маргинализироваться и отчуждаться. А провоцировать общение, предлагать человеку как можно больше жизненных сценариев, развивать его творческую составляющую — в этом и заключается задача города будущего.