Хотят ли иностранные компании инвестировать в Россию и каково это быть иностранным девелопером на Московском рынке? Об этом — в интервью с управляющим партнером ANT Development Гювеном Дюндаром
На рынке строительства жилья в Москве работает всего пять иностранных девелоперских компаний — с корнями из Израиля, Великобритании, Финляндии, Чехии и Турции. Все эти компании либо входят в структуру иностранных строительный корпораций, либо являются их представительствами в России. Их суммарный портфель проектов составляет около 0,5 млн кв. м жилья.
Одна из таких компаний — турецкий холдинг Ant Yapi, который построил в Москве около 10 млн кв. м недвижимости как подрядная организация. Недавно компания приступила к реализации собственных проектов, сосредоточившись на премиальном жилье и апартаментах. Для этого была создана девелоперская компания ANT Development. Что несет российский рынок жилья иностранным девелоперам — риски или прибыль? Об этом мы поговорили с управляющим партнером ANT Development Гювеном Дюндаром.
— Кем сегодня быть выгоднее — девелоперской или строительной (подрядной) организацией? Как вам удается сочетать эти две функции?
— ANT Yapi — большая международная компания, мы строим в России, Турции, США и Великобритании. В Турции, например, последние 30 лет мы успешно сочетали эти две функции, теперь и в России, помимо подрядных работ, занимаемся девелопментом. В Лондоне также выступаем и в качестве генподрядчика, и как девелоперская компания. Оба эти направления бизнеса для нас важны и интересны с точки зрения дальнейшего развития компании. Сочетание и компетенции в двух функциях позволяют нашему бизнесу быть устойчивым и эффективным.
И непосредственная выгода здесь и сейчас — не тот критерий, по которому мы развиваем различные направления нашего бизнеса. Безусловно, быть генеральным подрядчиком и в России, и в других странах легче с точки зрения определенного фокуса внимания, границ ответственности, возможностей для прогнозирования и, соответственно, более низких рисков для бизнеса. Девелоперский бизнес однозначно сложнее, но гораздо масштабнее и потому интереснее. Здесь необходима экспертиза сразу во многих направлениях: от комплексного анализа рынка недвижимости, законодательства, высокой финансовой экспертизы и проектного менеджмента до проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию, реализации объектов недвижимости, инвестиционного анализа. Повторюсь, оба эти направления, несмотря на разницу в рисках, являются перспективными и интересными для дальнейшего развития холдинга в России.
— Когда вы приняли решение заняться собственным девелопментом в Москве? Ведь первые проекты, над которыми вы работали в России, были подрядными?
— Конечно, на протяжении 28 лет в России мы были более известны как генподрядная организация. Принимали участие в строительстве ряда крупнейших проектов — можно перечислить небоскребы «Башня Федерация», «Город Столиц», ОКО и Grand Tower в «Москва-Сити», Capital Towers, терминал 2 в аэропорту Домодедово. Все это — одни из самых знаковых строек последнего времени в Москве. Благодаря подрядным работам за десять лет оборот компании в России вырос в пять-шесть раз.
Без знаний в области строительства в девелопменте, безусловно, не обойтись. Как, например, и без финансовых или юридических знаний. Это базовые вещи. Однако ключевыми экспертизами сильного девелопера, на мой взгляд, должны являться сильный менеджмент, стратегическое видение, глобальный взгляд на мировую практику и своевременная корректная оценка перспективы движения рынка. Цикл девелоперского продукта весьма долгий, и девелопер должен не просто здесь и сейчас предлагать рынку актуальные продукты и технологии, но и предвосхищать ожидания, глядя на пять — десять лет вперед.
Мы поняли, что у холдинга уже достаточно финансовых сил и внутренней экспертизы, чтобы быть не только надежным генеральным подрядчиком, но и развиваться в качестве девелопера полного цикла. Российский рынок недвижимости обладает большим потенциалом.
Умение сегодня создать и реализовать коммерческий успешный продукт, который будет задавать вектор развития рынка и оставаться актуальным еще долгое время, — это и есть девелопмент. И это то направление, в котором ANT Development как самостоятельная компания готова активно работать, используя многолетнюю экспертизу в строительстве.
— Но при этом ANT Development остается в генподрядном бизнесе?
— Конечно, этот вид бизнеса для нас как холдинга Ant Yapi по-прежнему очень важен.
— Как вы считаете, какой образ сегодня сформировался у турецких строителей в России?
— Турецкие компании и рабочие строят в России, особенно в Москве, около 35 лет. Вообще, турецкие строительные компании очень хорошо известны по всему миру.
В рейтинге ведущих международных подрядчиков, который составляет американский журнал ENR (Engineering News-Record), среди топ-100 крупнейших международных подрядных компаний — 15 из Турции. Наши строители по всему миру ведут самые большие и самые сложные проекты. В целом могу сказать, что турецкое качество строительства — это всегда прозрачный и качественный результат без неприятных сюрпризов.
— А как российские девелоперские компании относятся к турецким генподрядчикам?
— Очень хорошо относятся. Особенно если речь идет о проектах в классах бизнес, бизнес плюс, премиум или элит. Российским девелоперам сегодня на стройке нужны две вещи: качество и время строительства. Такой подход становится для них конкурентным преимуществом, и турецкие генподрядчики могут в этом помочь. Если нам скажут, что надо проект построить за 30 месяцев, мы и за такое время построим его максимально качественно.
— В 2019 году, после нескольких лет отсутствия связей, Россия и Турция начали готовить программу сотрудничества в сфере строительства, об этом сообщалось на сайте российского Минстроя. А как международная политика влияет на бизнес-отношения между нашими странами?
— Мы стараемся придерживаться точки зрения «бизнес вне политики». Безусловно, полностью отрицать влияние внешних факторов мы не можем. Надо сказать, в России мы пережили многое: это и экономические кризисы 1998, 2008, 2015 годов, и охлаждение политических отношений между Россией и Турцией. Что я могу сказать? Мы не просто делаем бизнес в России, мы здесь живем. Это опыт, на который мы опираемся при работе и который помогает нам максимально нивелировать все возможные колебания на политической и экономической международной арене. Мы одновременно и международная компания, и российская.
— Вы сказали, что работаете на нескольких рынках — в Европе, Америке, России и Турции. Чем отличаются эти рынки, ведь они такие разные?
— Конечно, в США или Великобритании проще разобраться в правилах игры, если только начинаешь работать на новом рынке. В глобальном смысле рынки везде одинаковые — люди хотят получать лучшее качество жизни за разумные деньги. Однако понимание качества и разумных денег, безусловно, разные. Например, в Турции, уже много лет недвижимость строится и продается исключительно с отделкой. Также турецкие архитекторы в своей работе стремятся смотреть на продукт глазами девелопера и конечного потребителя. Для них важна не только эстетика и красота, но и эффективное использование пространства, экономическая целесообразность применяемых решений, качество жизни будущих покупателей.
Мне приятно видеть, как и российский рынок девелопмента позитивно меняется в последние годы вслед за мировыми трендами. Компании все чаще выводят интересные, концептуальные продукты, спроектированные под высокие запросы конечного потребителя с учетом коммерческой эффективности. Именно такую практику и такой тренд мы хотим воспроизвести в России в нашем девелоперском бизнесе.
К тому же в России сейчас выстраивается более эффективная защита потребителя от недобросовестных застройщиков. Ипотечные ставки тоже более доступны, чем в Турции, — все это делает российский рынок девелопмента более качественным и комфортным для покупателей.
— В каких странах вы зарабатываете основные деньги?
— По объемам инвестиций и выручки Россия у нас на первом месте. Около 80% от общего оборота компании приходится на Россию. Еще 17–18% — проекты в США и Великобритании.
— А Турция?
— В последние три года рынок недвижимости Турции переживает кризис, поэтому доля бизнеса на турецком рынке сокращается — сейчас там реализуется всего два проекта. К слову, здесь, в России, у нас в работе 34 объекта, все очень крупные. Недавно подсчитали: как генподрядная компания в Москве мы построили 10 млн «квадратов».
— А как у девелопера сколько у вас объектов в стройке?
— Сейчас в Москве мы строим и реализуем два объекта — SOHO+NOHO и «Поклонная 9». Еще один проект — Victory Park Residences на улице Братьев Фонченко — выйдет в продажу этой весной.
— В России разворачивается реформа финансирования долевого строительства, вводятся эскроу-счета. Как это отражается на вашем бизнесе?
— Несмотря на то что в Турции системы эскроу-счетов пока нет, нам такая схема хорошо знакома по другим рынкам, в частности по Америке и Европе. Сама же система очень надежная, она делает бизнес строительства жилья прозрачным и безопасным, гарантирует отсутствие в среднесрочной перспективе обманутых дольщиков и присутствие на рынке только сильных, надежных игроков отрасли.
Я думаю, что такая схема негативно отразится на бизнесе маленьких компаний. Скорее всего, небольшим компаниям придется нелегко — для получения банковского кредита на строительство необходимо иметь достаточно собственных финансовых сил. В ситуации, когда площадок под небольшую точечную застройку в Москве практически не остается, а для застройки крупных интересных проектов необходим собственный финансовый резерв и активы, которыми обладают далеко не все.
Нам как крупному холдингу в этом смысле проще. Банки доверяют нам, у нас много активов — мы надежные.
— Вы перешли на эскроу-счета в своих московских девелоперских проектах?
— Комплекс апартаментов бизнес-класса SOHO+NOHO ввиду высокой степени строительства и объема продаж сейчас завершается без эскроу-счетов, но по новым проектам мы уже перешли на проектное финансирование.
Наш флагманский проект премиум-класса на Кутузовском проспекте «Поклонная 9» реализуется именно по новой схеме проектного финансирования. В июле прошлого года на Санкт-Петербургском международном экономическом форуме мы подписали договор о сотрудничестве со Сбербанком на 34 млрд руб. Проекты, которые планируем презентовать рынку в ближайшее время, также будут реализовываться с применением эскроу-счетов.
— Какие перспективные направления вы видите на российском рынке недвижимости? В какие сегменты, форматы, локации будете инвестировать? Нет, например, желания заняться массовым жильем?
— У нас нет желания заниматься девелопментом в массовом сегменте. Все-таки наши компетенции находятся в проектах более высокого уровня. Мы в этом сильны, в этом наша специализация. Мы не экономим на качестве или материалах в угоду финансовой выгоде. Такая модель не позволяет нам браться за работу в сегментах ниже бизнеса, а строить дешевле в ущерб качеству мы не хотим. Поэтому цена на продукт эконом- и комфорт-класса у нас будет выше. Но, скорее всего, и получится уже не комфорт, а бизнес.
Мы хотим сконцентрироваться на том, что умеем лучше всего: создавать качественные современные эстетичные проекты по международным стандартам, которые будут востребованы и актуальны еще много лет. Имя компании, репутация и развитие — вот что ценно для нас как для бренда в перспективе. Перспективу на московском рынке высокобюджетных проектов мы видим в проектах с отделкой.
— О чем идет речь?
— В Москве относительно недавно начали строить жилье с отделкой. Сегодня около трети новостроек в Москве, по нашим данным, сдаются с готовым дизайном интерьеров. В росте доли таких новостроек мы видим плюс: например, в Турции квартиры в новостройках всегда продаются исключительно с отделкой, и у нас в этом большие компетенции. Знаем не только как строить качественно, но и как создавать интерьеры под ключ. В Москве мы смогли реализовать это в проекте «Фили-Парк», где сдали квартиры с отделкой и убедились, что такой формат пользуется большим потребительским спросом. Никаких шумных работ и постоянного ремонта, комплекс сразу же стал полноценным домом после заселения, для владельцев квартир это очень комфортно. Подобное мы максимально хотим реализовывать и в других наших проектах.
— Девелоперские компании имеют особенность создавать портфель земельных участков под будущие проекты. Вы покупаете землю?
— С каждым новым реализованным комплексом ANT Development укрепляет свои позиции девелопера на российском рынке и собирается дальше активно развиваться в этом направлении. Мы планируем пополнять портфель активов и уже сейчас имеем в работе несколько новых проектов, с которыми выйдем на рынок в ближайшее врем. Среди них, кстати, будут не только объекты жилой недвижимости, но и офисной — этот вектор нам тоже интересен.