К лету количество новых объявлений о продаже домов и квартир обычно снижается, предупреждают эксперты
Фото: Владимир Смирнов/ТАСС
Российские морские курорты готовятся к туристическому сезону. В том числе и оба рынка недвижимости: арендный и продажный. И если на первом активность пока низкая, то для второго сейчас лучшее время. Летом выбор продаваемых объектов меньше, а арендаторов на рынке в разы больше, чем покупателей.
Рассказываем, какие объекты и по каким ценам можно купить на курортах до наступления сезона отпусков.
Куда летом уходят продавцы
По статистике, самое большое количество объявлений о продаже недвижимости на курортах наблюдается зимой и весной. К лету, когда на рынок хлынет поток арендаторов-отдыхающих, часть предложений будет либо продана, либо временно снята с продажи — владельцы вряд ли захотят пропускать высокий сезон и, не успев продать, начнут сдавать свою недвижимость.
«По нашей статистике, число новых объявлений о продаже квартир в начале лета может снижаться на 10–20% в зависимости от города, — комментирует главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова. — К июлю это количество обычно возвращается на уровень апреля».
Как и начало сезона отпусков, на число предложений влияют различные знаковые события, привлекающие туристов, отмечает эксперт. Это хорошо видно на примере Сочи, где количество новых предложений квартир на продажу резко падало перед Гран-При России и чемпионатом мира по футболу, но после этого восстанавливалось.
На курортах объекты недвижимости постоянно перетекают с рынка продажи на рынок аренды и обратно, подтверждает генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Люди хотят получить доход любым способом, — говорит он. — Если квартира простаивает и не сдается, а потом находится покупатель, ее могут продать. И наоборот, когда квартиру не удается продать, ее пытаются сдавать в аренду, как долгосрочную, так и посуточную».
Что происходит с ценами
Что касается цен, то на рынке продажи курортной недвижимости существует небольшая сезонность — 5–10%. Пик цен приходится на теплое время года, спад — на зимние месяцы. Сезонным факторам не подвержен только рынок элитных квартир, так как там уровень продаж одинаков на протяжении всего года.
«Повышение цен в течение сезона есть, но оно не столь значительное, как могло бы показаться, говорит Ирина Филатова. — В Сочи, например, цены с марта по июнь прошлого года выросли на 4%, а в Геленджике — на 2,5%, в Евпатории — на 3%, в Севастополе — на 2,8%. Поэтому покупатель не много выиграет в деньгах, если договорится о сделке сейчас, а не через два месяца. Другое дело, что выбор квартир в июне становится меньше».
На протяжении последних лет динамично растет в цене недвижимость в Сочи, остальные курорты существенно отстают, отмечает Павел Луценко. «В целом в Краснодарском крае долго шло удорожание недвижимости. Возможно, кое-где она переоценена, спрос превысил предложение — и во многих локациях цены этой зимой начали «остывать». За последний год регион показал отрицательную динамику, хотя самой олимпийской столицы это не коснулось», — говорит он.
Крым, наоборот, проигрывал конкуренцию кавказскому побережью по ценам на недвижимость, но, видимо, с введением Крымского моста несколько воспрял, отмечают эксперты. Особенно выросли в цене дорогие предложения.
«Стоимость жилья на вторичном рынке Крыма заметно выше, чем в Краснодарском крае, — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — В первую очередь, это связано с тем, что в 2014–2015 годах стоимость 1 кв. м на вторичном рынке полуострова существенно увеличилась из-за роста курса доллара по отношению к рублю, так как собственники жилья в Крыму привязывали цену к валюте. В результате (после перехода в 2016 году на рублевые цены) стоимость немного снизилась, но все равно осталась на высоком уровне. Также росту цен способствовала стабилизация экономической ситуации, снижение ипотечных ставок и открытие Крымского моста для автомобилей и автобусов».
Но, несмотря на изменения, происходящие в Крыму, города-курорты Краснодарского края пока обходят их по качеству инфраструктуры. Сегодня по ценовому уровню можно сопоставить только два города-курорта данных направлений — Сочи и Ялту, считает аналитик.
По данным управляющего директора компании «Авито Недвижимость» Ивана Дубровина, в этом году наблюдается поступательный рост цен на российскую курортную недвижимость. Например, в первом квартале 2019 года стоимость 1 кв. м в Краснодарском крае выросла на 8%, а в Крыму — на 6%.
Что можно купить
В главных курортных регионах страны — Крыму и Краснодарском крае — цены сильно зависят от города. По ценам на квартиры лидируют Ялта и Сочи (причем в самих этих городах тоже огромный разброс цен, они могут отличаться более чем в 80 раз).
По данным аналитиков Domofond.ru, в конце марта 2019 года средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Ялте составила 120,4 тыс. руб. В расчете за объект это в среднем 4,7 млн руб. за однокомнатную квартиру, 7,3 млн руб. — за двухкомнатную и 12,7 млн руб. за трехкомнатную.
В Сочи цены ненамного ниже: за «квадрат» здесь просили 118,5 тыс. руб. В Севастополе 1 кв. м стоил 91,9 тыс. руб.
Наиболее доступное жилье на российских курортах — в Ейске на Азовском море (49,8 тыс. руб. за 1 кв. м), на бальнеологическом курорте Горячий Ключ (50,4 тыс. руб.) и в Керчи — (53,9 тыс. руб.).
На рынке частных домов из четырех курортных населенных пунктов с самыми высокими ценами три — крымские (Ялта, Алупка и Гаспра). Самая дорогая загородная недвижимость — в Красной Поляне. Дешевле всего дома на море продаются на Азовском побережье. Например, в Приморско-Ахтарске «квадрат» по итогам марта стоил 35, 1 тыс. руб., а в станице Камышеватская — 28,1 тыс. руб.
По данным ЦИАН, на данный момент самая дорогая курортная квартира продается в Сочи — это трехуровневый пентхаус площадью 640 кв. м за 260 млн руб. На рынке домов по стоимости значительно выделяется объект, расположенный на первой береговой линии в Сочи. Это вилла с собственным пляжем площадью 1280 кв. м за 1,4 млрд руб. Недорогую квартиру с хорошим ремонтом и пешей доступностью до моря можно приобрести за 1,5–3,2 млн руб. Наиболее бюджетный вариант — квартира в новом жилом районе Горгиппия Морская в Анапе. Собственник предлагает лот площадью 39 кв. м. за 1,5 млн руб. на цокольном этаже, до моря 300 м. За 2,8 млн руб. выставлена квартира площадью 40 кв. м в Феодосии, в 1,6 км от набережной. Небольшой дом у моря обойдется дороже — 4,7–8,0 млн руб. В Сочи дом площадью 75 кв. м в пяти минутах от моря можно купить за 4,7 млн руб. Немного дороже стоит двухэтажный дом в Анапе площадью 115 кв. м — 5,6 млн руб.
Цены на квартиры на курортах Краснодарского края и Крыма
| Краснодарский край | ||||
| Геленджик | 3,7 млн руб. | 5,1 млн руб. | 6,6 млн руб. | 4,8 млн руб. |
| Сочи | 4,1 млн руб. | 8,0 млн руб. | 15,0 млн руб. | 8,8 млн руб. |
| Анапа | 2,9 млн руб. | 4,7 млн руб. | 6,6 млн руб. | 3,9 млн руб. |
| Туапсе | 1,9 млн руб. | 2,8 млн руб. | 3,4 млн руб. | 2,8 млн руб. |
| Крым | ||||
| Бахчисарай | 1,3 млн руб. | 1,8 млн руб. | 2,9 млн руб. | 2,2 млн руб. |
| Гурзуф | 5,8 млн руб. | 8,5 млн руб. | 13,7 млн руб. | 9,9 млн руб. |
| Судак | 3,2 млн руб. | 3,9 млн руб. | 5,5 млн руб. | 4,4 млн руб. |
| Керчь | 1,8 млн руб. | 2,5 млн руб. | 3,6 млн руб. | 2,8 млн руб. |
| Феодосия | 2,4 млн руб. | 3,4 млн руб. | 4,3 млн руб. | 3,7 млн руб. |
| Массандра | 3,1 млн руб. | 7,3 млн руб. | 9,3 млн руб. | 7,4 млн руб. |
| Евпатория | 3,4 млн руб. | 4,0 млн руб. | 5,4 млн руб. | 4,1 млн руб. |
| Алушта | 4,0 млн руб. | 7,8 млн руб. | 11,5 млн руб. | 7,5 млн руб. |
| Алупка | 6,7 млн руб. | 7,1 млн руб. | 13,5 млн руб. | 8,2 млн руб. |
| Ялта | 5,8 млн руб. | 11,1 млн руб. | 14,5 млн руб. | 12,0 млн руб. |
| Коктебель | 3,3 млн руб. | 4,1 млн руб. | 9,8 млн руб. | 5,0 млн руб. |
| Севастополь | 4,3 млн руб. | 5,5 млн руб. | 7,1 млн руб. | 5,9 млн руб. |
Таблица: «Мир квартир»