Риелторы не исключают падения средней стоимости столичных квартир в ближайшие месяцы
Фото: RBC/TASS
В июне цены на вторичном рынке столичного жилья прекратили свой небольшой и непродолжительный рост, утверждают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Эксперты компании «Инком-Недвижимость» и аналитического центра ИРН.РУ не исключают, что в последующие месяцы средняя цена «квадрата» начнет снижаться.
О том, что происходит на рынке вторичного жилья Старой Москвы, ценах на квартиры, спросе и предложении, читайте в материале по итогам первого полугодия 2019 года.
Цены падают?
Цены на вторичном рынке недвижимости Москвы начали расти в 2018 году, в 2015–2017 годах риелторы фиксировали снижение стоимости квадратного метра. При этом из экспозиции исчезали дешевые предложения и в целом объем выставленных на продажу квартир сокращался.
По итогам первого полугодия 2019 года на вторичном рынке Старой Москвы цены показали небольшой рост: по данным ИРН.РУ — 1,7%, «Инкома» — 2,2%. Если в конце 2018 года средняя стоимость 1 кв. м в старых границах столицы составляла, по информации «Инком-Недвижимости», 203,2 тыс. руб., то в июне этот показатель достиг 207,7 тыс. руб.
Темпы роста цен на вторичном рынке сильно снизились в первом полугодии, отмечают аналитики ИРН.РУ, — по их оценке, почти в два раза по сравнению с предыдущим полугодием. В июне рост цен полностью сошел на нет. Эксперты компании не исключают, что в ближайшие месяцы средняя цена 1 кв. м может пойти вниз.
При этом, по данным ИРН.РУ, цены в сегментах дешевле 10–15 млн руб. за год действительно поднялись, примерно на 10%, потому что вырос спрос. Аналитики утверждают, что основная масса дорогого жилья, недоступного для подавляющего большинства нынешних покупателей, не только не прибавила в цене, но и, наоборот, продолжала дешеветь. В итоге средний уровень цен на вторичном рынке Москвы за последний год, по данным компании, увеличился примерно на 5%.
«Практика проведения реальных сделок показывает, что рост цен на вторичном рынке Старой Москвы не просто замедлился, а фактически прекратился. Более того, в ряде случаев уже наблюдается отрицательная ценовая коррекция», — отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Он приводит пример: если зимой в типичных спальных районах столицы купить стандартную однокомнатную квартиру можно было не менее чем за 6,2 млн руб., то сейчас здесь есть лоты с минимальным ценником 5,9–6 млн руб.
Глобальное падение цен на столичное вторичное жилье, к которому могло бы привести значительное снижение спроса, сдерживает крайне ограниченный объем предложения, убежден Шлома. По его прогнозу, максимальное снижение цен не превысит 5–7% по итогам 2019 года.
Низкий спрос и предложение
В первом квартале спрос на вторичном рынке Старой Москвы был достаточно активным, однако начиная с апреля рынок несколько притормозил, утверждает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. По ее словам, продавцы стали придерживать свои квартиры, в результате количество выставляемых на продажу объектов снизилось. Такая тенденция сохраняется и по сей день — предложение пока не растет, отмечает эксперт.
С начала этого года ежемесячно (кроме февраля) аналитики «Инком-Недвижимости» наблюдали сокращение реального спроса, выраженного в количестве внесенных авансов, в сравнении с аналогичными периодами 2018 года. Так, по данным компании, в январе число авансов было на 15% меньше, чем годом ранее, в марте отрицательная динамика составила 20%, в апреле — 17%. В мае отставание от прошлого года достигло пика — минус 30% авансов.
Нынешнее лето по уровню спроса будет чуть лучше или таким же, как лето 2015-го, которое мы характеризуем как «дно» по количеству сделок на вторичном рынке недвижимости, прогнозирует Шлома.
Если говорить о предложении вторичных квартир, то, по оценке «Инком-Недвижимости», за первое полугодие относительно соответствующего периода 2018 года оно сократилось на 12%. По прогнозу Шломы, если число лотов и станет расти, то крайне медленными темпами.
Влияние эскроу на вторичку
Улучшить ситуацию с покупательской активностью во вторичном сегменте, по мнению Шломы, могла бы стартовавшая реформа долевого строительства. Изменение финансовой модели продаж на первичном рынке способствует увеличению стоимости квартир в новостройках, считают риелторы. В результате часть покупателей будет переходить с рынка новостроек в сегмент вторичного жилья — по нашим оценкам, благодаря этому в 2019 году столичная вторичка дополнительно получит порядка 15% спроса, прогнозирует Шлома.
«Собственники вторичной недвижимости захотят поднять стоимость на свои объекты в связи с ростом цен на новостройки, однако реальные доходы населения не растут, соответственно, покупательский спрос откорректирует предложение», — говорит Пешич.
По прогнозу аналитиков компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», рост цен на вторичку произойдет не сразу — через два-три года. Для этого все девелоперы должны перейти на продажу через эскроу, себестоимость строительства вырастет — и застройщики поднимут цены, поясняют аналитики. По их оценке, часть потенциальных покупателей новостроек после роста цен вернется на вторичный рынок, в результате этого увеличение стоимости вторичных квартир в Москве может составить 10–15%.