Открытие МЦД уже в 2020 году может привести к частичному оттоку спроса в пользу подмосковных новостроек, прогнозируют эксперты
Фото: Василий Шитов/ТАСС
В ноябре в столице запустят первый участок Московских центральных диаметров (МЦД) — сети наземных электропоездов, которые, пересекая центр столицы, свяжут диаметрально противоположные города Подмосковья. Пилотный проект пройдет по маршрутам Одинцово — Лобня и Нахабино — Подольск.
Подобно запуску новых станций метро и МЦК, открытие МЦД приведет к активному освоению прилегающих к ним территорий, ожидают эксперты. Рассказываем, как появление нового транспортного хаба повлияет на рынок жилья столицы и Подмосковья.
Подмосковье в рост
Запуск МЦД поможет вернуть подмосковному рынку жилья утраченную в последние годы ликвидность, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Улучшение транспортного сообщения со столицей на 30–35% увеличит спрос на подмосковные жилые комплексы, расположенные в пяти — десяти минутах ходьбы от станций, прогнозируют в компании «Инком-Недвижимость». По оценке риелторов, уже в ближайшее время около 10% потенциальных покупателей из Москвы начнут выбирать квартиры в подобных домах.
Сейчас наблюдается обратный отток покупателей на первичный рынок Московской области, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее словам, рынок Новой Москвы, который на протяжении последнего времени оттягивал часть спроса на себя, достиг в этом году ценового максимума. Например, средневзвешенная цена квадратного метра в комфорт-классе достигла 122,8 тыс. руб., а в структуре спроса выросла с 116 тыс. до 121 тыс. руб. за 1 кв. м за девять месяцев (в ближайшем Подмосковье — 85–105 тыс. руб./кв. м). При этом спад продаж по итогам третьего квартала 2019 года составил 34,5% по отношению к тому же периоду прошлого года.
Открытие МЦД уже в 2020 году может привести к частичному оттоку спроса в пользу подмосковных новостроек из-за общего роста стоимости на фоне вступления в силу поправок в 214-ФЗ, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Конечно, этот негативный для клиентов фактор может частично компенсировать доступная ипотека, тем более что ключевая ставка снизилась до 6,5%, поэтому можно рассчитывать на дальнейшую либерализацию условий кредитования. Однако в любом случае стоимость квадратного метра в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве», — указывает эксперт.
Прирост цены в проектах, попадающих в зону охвата первого участка МЦД, составит не более 5%, считает Кузнецова. В «Инком-Недвижимости» ожидают 15%-ного роста цен в среднесрочной перспективе. Застройщики уже частично заложили данное улучшение в стоимость квадратного метра на этапе реализации проектов. К числу территорий, которые могут показать наиболее заметный рост, Наталия Кузнецова относит Одинцовский район — один из самых застраиваемых в Подмосковье.
Динамика цен в проектах рядом со станциями МЦД Одинцово — Лобня и Нахабино — Подольск
| Одинцово — Лобня | |||||
| «Счастье в Лианозово» | комфорт | «Лианозово» | 231,2 | 241,8 | 5 |
| «Поколение» | комфорт | «Окружная» | 181,1 | 185,2 | 2 |
| CleverLand | комфорт | «Петровско-Разумовская» | 179,4 | 170,1 | -5 |
| D1 | бизнес | «Дмитровская» | 198,7 | 212 | 7 |
| Soho+Noho | бизнес | «Савеловская» | 255,3 | 284,4 | 11 |
| «Пресня Сити» | бизнес | «Беговая» | 291,7 | 285,1 | -2 |
| Headliner | бизнес | «Тестовская» | 241 | 250 | 4 |
| Filicity | бизнес | «Фили» | 248,8 | 259,7 | 4 |
| «Западный Порт» | бизнес | «Фили» | 253,3 | 243,7 | -4 |
| Нахабино — Подольск | |||||
| «Город на реке Тушино-2018» | комфорт | «Тушино» | 187 | 189,2 | 1 |
| «ААЛТО» | бизнес | «Гражданская» | 264,8 | 266,6 | 1 |
| D1 | бизнес | «Дмитровская» | 198,7 | 212 | 7 |
| Studio 12 | бизнес | «Марьина Роща» | 179,3 | 196,1 | 9 |
| «Отражение» | комфорт | «Марьина Роща» | 190,1 | 192,5 | 1 |
| «Басманный, 5» | бизнес | «Каланчевская» | 307,3 | 301,5 | -2 |
| LOFTEC | бизнес | «Каланчевская» | 373 | 392,6 | 5 |
| TriBeCa APARTMENTS | бизнес | «Каланчевская» | 327,2 | 356,4 | 9 |
| «Волга» | бизнес | «Каланчевская» | 292 | 284,2 | -3 |
| «Люблинский парк» | комфорт | «Перерва» | 137,3 | 141,2 | 3 |
| «Домашний» | комфорт | «Курьяново» | 147,3 | 148,3 | 1 |
| «Аннино Парк» | комфорт | «Красный Строитель» | 182,7 | 180,3 | -1 |
| «Белая звезда» | комфорт | «Щербинка» | 102 | 101,8 | 0 |
| «Калипсо» | комфорт | «Щербинка» | 111,1 | 117,1 | 5 |
Таблица: «Метриум»
Москва все стерпит
На столичный рынок жилья запуск МЦД окажет минимальное влияние, считают аналитики. По оценке компании «Инком-Недвижимость», появление нового маршрута может удорожить квартиры, расположенные вблизи станций, всего на 7%. Для сравнения: цены на жилье рядом со станциями метро, открытыми в 2019 году в границах Старой Москвы, за год выросли на 20%, а в Новой Москве — на 30%, следует из данных сервиса «Яндекс.Недвижимость».
«Поскольку МЦД проходит по существующим железнодорожным линиям, территории, где будут расположены станции МЦД, уже сейчас достаточно развиты, следовательно, рост цен на жилье будет умеренным — до 10%», — добавляет партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлия Токарева.
Запуск МЦД повлияет на стоимость жилья в тех районах, где сейчас нет метро или МЦК, считает Мария Литинецкая. По ее словам, снижение ипотечных ставок позволило высвободить отложенный спрос, сформированный на вторичном рынке. Растущая доступность ипотеки приведет к росту объема предложения на рынке, что усилит конкуренцию и сдержит цены. Уже сегодня в «Метриуме» отмечают замедление роста стоимости старого жилого фонда.
Открытие МЦД приведет к развитию новых площадок в Москве. «В частности, значительно повысится ликвидность площадок на севере Москвы, где до сих пор приходится добираться до метро или МЦК транспортом. К примеру, это Дмитровский район. Также, полагаю, инвесторы заинтересуются развитием промзоны «Бескудниково», которая оказывается малоинтересной инвесторам из-за текущей транспортной доступности», — прогнозирует Литинецкая.