Весна, — несмотря на все происходящее вокруг, — подходящее время для выбора дома или коттеджа в Подмосковье. Рассказываем, как выбрать загородное жилье, на что обратить внимание при осмотре дома и сколько в начале сезона стоят дачи и коттеджи
Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
В этом году сезон продажи загородной недвижимости начался раньше обычного из-за малоснежной зимы. Ранняя весна — подходящее время для поиска загородного жилья. Когда сходит снег можно оценить состояние участка, проще понять какие есть проблемы в доме после зимнего сезона и т. д.
Рассказываем, сколько стоят дачи и коттеджи в Подмосковье этой весной и на что обратить внимание при покупке загородного дома.
Цены на коттеджи и дачи
Цена зависит от направления, удаленности от Москвы, площади дома, оснащения, отделки и использованных материалов, размера участка и его благоустройства. «Каждый дом будет представлять собой некий уникальный объект. Например, садовое товарищество расположено рядом с ЛЭП, а у другого такого явного минуса нет. И хоть участки с домами очень похожи, стоимость у них будет разная, причем значительно», — говорит управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимость» Марина Толстик.
Средняя стоимость домовладения в целом по рынку в марте 2020 года составила 21,8 млн руб. при средней площади 237 кв. м, подсчитали в ЦИАН. Для сравнения: в 2019 году средний бюджет предложения был чуть выше — 22 млн руб. при площади в 235 кв. м.
На рынке подмосковной первичной «загородки» средняя стоимость коттеджа в организованном поселке равна 29,2 млн руб., за год она снизилась на 16%. Дачи в среднем стоят сейчас 5 млн руб., за отчетный период цена уменьшилась на 5%, подсчитали аналитики ЦИАН.
Распределение коттеджей и дач по направлению, март 2020 года
| Новорижское | 5887 | 14% | 47,5 | 364 |
| Новорязанское | 3602 | 8% | 7,1 | 151 |
| Симферопольское | 3344 | 8% | 8,0 | 171 |
| Дмитровское | 2981 | 7% | 18,4 | 233 |
| Ярославское | 2549 | 6% | 10,7 | 182 |
| Ленинградское | 2320 | 5% | 10,2 | 193 |
| Каширское | 2252 | 5% | 9,8 | 181 |
| Егорьевское | 2158 | 5% | 7,2 | 150 |
| Минское | 2002 | 5% | 21,7 | 237 |
| Рублево-Успенское | 1712 | 4% | 90,2 | 536 |
| Киевское | 1697 | 4% | 18,2 | 225 |
| Горьковское | 1683 | 4% | 5,8 | 141 |
| Волоколамское | 1083 | 3% | 19,1 | 223 |
| Пятницкое | 1016 | 2% | 18,5 | 247 |
| Носовихинское | 1001 | 2% | 6,9 | 144 |
Таблица: ЦИАН
Классические сезонные дачи стоят относительно недорого. Например, летний домик (построенный до 1980-х годов) с садом и участком площадью шесть соток в СНТ до 45 км от МКАД, по данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», будет стоить в пределах 1–1,5 млн руб. Дом более новый, но за 70 км от МКАД, будет в том же ценовом промежутке. И это без учета газификации, которая повышает стоимость в среднем на 1 млн руб., поясняют риелторы.
Традиционно самыми дорогими направлениями считаются Рублево-Успенское, Новорижское и Минское шоссе. Средние цены домовладений с участком на этих направлениях, по данным ЦИАН, составляют 90,2 млн руб., 47,5 млн руб. и 21,7 млн руб. Самые бюджетные направления для покупки дачи — Горьковское (5,8 млн руб.), Носовихинское (6,9 млн руб.), Новорязанское (7,1 млн руб.) и Егорьевское (7,2 млн руб.)
Что будет с ценами
Стоимость на загородном рынке стагнирует, и в среднесрочной перспективе вряд ли что-то изменится, прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его оценке, объем предложения продолжит и дальше снижаться на 5-10% в год. Причина — низкая девелоперская активность: инвесторы не спешат выводить на рынок новые поселки из-за ограниченного спроса, поясняет эксперт.
Значительная часть коттеджных поселков реализуется на границе себестоимости, поэтому снижать цены чаще всего просто некуда, а ощутимо повышать их — значит рисковать потерей клиентов, отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Вторичка, по его словам, более восприимчива к переменам настроений: если общая экономическая ситуация и финансовое положение конкретного собственника будут внушать оптимизм, то дешеветь объекты на станут. Если же в экономике будет тревожно, а владельцам домов потребуются деньги, то, возможно, мы увидим уменьшение цен, прогнозирует Таганов.
Предложение и спрос
На загородном рынке недвижимости Московской области в продаже находится 43 тыс. домов и коттеджей, 95% — на вторичном рынке, подсчитали в ЦИАН. Относительно марта 2019 года количество коттеджей и дач в продаже снизилось на 9%. Больше всего дач и коттеджей продается на Новорижском шоссе — сегодня там предлагается 5,8 тыс. лотов, или 14% всего объема предложения подмосковного загородного рынка. Также по 8% на Новорязанском и Симферопольском шоссе.
Спрос на загородном рынке невысокий. В 2019 году на рынке вторичной недвижимости было реализовано около 680 коттеджей (45% от общего объема продаж в сегменте) и порядка 150 дач (10% сделок). За 2018 год куплено около 880 коттеджей (46% спроса) и примерно 250 дач (13%). Что касается спроса, то в 2019-м коттедж выбрали 6% покупателей, что составляет порядка 900 сделок. В 2018 году на этот формат пришлось 7% продаж, или 930 сделок. «Есть целый пул пустующих СНТ, где обрабатывается 10% участков, а есть уникальные стародачные места с историей. Дачи и коттеджи в таких местах все реже поступают на продажу и пользуются спросом», — отмечает Толстик.
На что обратить внимание
Сезон деловой активности на загородном рынке обычно наблюдается в начале весны — когда сходит снег. В этом году из-за малоснежный зимы он начался раньше, утверждают риелторы.
Риелторы рекомендуют осматривать дом в непогоду, чтобы оценить качество крыши, окон, стен, технические системы. Стоит проверить, не затапливается ли подвальное помещение. На участке после схода снега и во время дождей можно увидеть, не застаивается ли на нем вода, имеет ли он ровный рельеф, какова его конфигурация и т. д. К примеру, купив дом в низине относительно соседних участков, вы рискуете столкнуться с заболоченностью земли, говорит Таганов из «Инком-Недвижимости».
При выборе дома изучите рынок. Часто совсем рядом находятся дома одного метража, с отделкой, ландшафтом и приблизительно в той же цене, как и недавно возведенные. Это просто сэкономит вам деньги и время, рекомендует Толстик из «Миэля». «При покупке прежде всего обратите внимание на месторасположение дома. Сам дом можно перестроить, исправить или преобразить, а в более ликвидное место вы вряд ли сможете его перенести», — советует эксперт.
При покупке дома на вторичке стоит быть особенно внимательными к имеющимся документам, чтобы не приобрести самострой, рекомендуют риелторы «Есть немало примеров, когда продавцы специально не регистрировали дом, поскольку он возведен без разрешительной документации. В данной ситуации покупатель рискует получить самострой, который может быть снесен по решению суда», — говорит Попов из ЦИАН.
С 1 марта 2019 года о желании построить дом необходимо уведомлять администрацию населенного пункта, приложив к уведомлению документы на землю и проект запланированного дома, — поясняет Таганов. Ранее этого не требовалось — регистрация построек происходила на основании их технического паспорта. Теперь после строительства в местную администрацию направляется пакет документов, включающий в себя уведомление о завершении стройки, технический план объекта, в случае долевого владения участком земли — соглашение об определении долей в доме, а также платежный документ об оплате госпошлины. Если параметры построенного объекта соответствуют законодательным нормам, администрация населенного пункта самостоятельно на основании предоставленных документов ставит его на учет в органе Росреестра. В противном случае объект может быть признан самостроем, говорит Таганов.
Если говорить о первичном рынке, то стоит рассматривать организованные поселки, говорит Попов. «Изучите генеральный план застройки: возможно, рядом с вами появится не еще один дом, а шумный ресторан. Кроме того, стоит купить дом подальше от зоны участков с подрядом и/или без. В ином случае есть риск на протяжении многих лет «наслаждаться» шумом от строительных работ будущих соседей. Обратите внимание на коммуникации. Стоимость подключения достигает нескольких сотен тысяч рублей. Это также необходимо закладывать в бюджет», — советует эксперт.