Ситуация с распространением коронавируса и обвал курса рубля внесли изменения в базовые прогнозы развития всех сегментов жилой и коммерческой недвижимости Москвы
Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press
Экономические последствия от пандемии коронавируса, а также скачок курса рубля к доллару в марте и снижение цены на нефть внесли коррективы в прогнозы по развитию всех сегментов рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы. «Черные лебеди» приведут к заметному сокращению спроса на жилье, снижению сделок по аренде офисов и помещений в торговых центрах.
Рассказываем, как изменятся основные показатели рынка жилой и коммерческой недвижимости по итогам 2020 года, если жесткие карантинные ограничения снимут в мае.
Новостройки
Ситуация на рынке новостроек Москвы выглядит оптимистичнее, чем на вторичном рынке, в том числе благодаря господдержке девелоперов. Субсидированная ставка по ипотеке под 6,5% сможет поддержать спрос. Под лимит в 8 млн руб. в Москве подпадает около 25% квартир в новостройках, в Новой Москве покупатели могут выбрать квартиру практически в любом строящемся жилом комплексе.
Тем не менее новые «черные лебеди», даже если они будут носить кратковременный характер, изменят планы людей на покупку квартир, многие будут опасаться сокращений и потери работы, считает директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, люди меньше захотят брать на себя кредитные обязательства и будут стараться сократить бюджет покупки.
«Во втором квартале нас с высокой вероятностью ждет обвальное снижение числа сделок в апреле и (в зависимости от пролонгации всех ограничений) в мае. Вполне реально, что снижение числа сделок по итогам второго квартала составит 40–50%. Восстановление спроса во втором полугодии позволит выйти на 20–25% по итогам года», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press
Базовый сценарий аналитиков bnMAP.pro предполагал, что поскольку в Москве произошел существенный рост цен, он однозначно скажется на снижении динамики сделок в новостройках Москвы. По их скорректированным прогнозам, показатели 2020 года в реалистичном сценарии больше будут напоминать 2017 год: среднеквартальные темпы продаж снизились бы по сравнению и с 2019-м, и 2018-м.
Во втором и третьем кварталах на рынке новостроек Москвы прогнозируется низкая активность. «Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Думаю, что застройщики будут рассматривать корректировку цен вниз за счет предоставления скидок в первую очередь», — говорит Лобжанидзе. По его оценке, сдерживающими факторами станут наличие в проекте эскроу, проектного финансирования, а значит, мнения банка, который может не позволить менять финансовую модель и доходность проектного финансирования.
Низкий спрос приведет к росту предложения новостроек в Москве на 5%, считает Попов. Этим показателем застройщики могут довольно свободно управлять и он не оказывает существенного влияния на цены и темпы продаж, поясняет эксперт. Сейчас в строящихся корпусах в Москве около 160 тыс. квартир и апартаментов (в том числе 55 тыс. лотов находится в корпусах, по которым получена разрешительная документация, но пока их продажи не начались). Таким образом, по оценке ЦИАН, имеющегося резерва хватит при текущих темпах продаж примерно на два с половиной года.
Если говорить о ценах, то средняя стоимость «квадрата» в столичных новостройках снизится на 4% по итогам года. «По итогам первого квартала фактические сделки проходили по ценам, которые были на 7% выше, чем в 2019 году. Во втором квартале застройщики будут вынуждены активнее включать стимулирование спроса через скидки и акции. Реальные цены после карантина будут на 8–10% ниже, чем в январе — марте. Во втором полугодии спрос (в том числе за счет льготной ипотеки) начнет восстанавливаться, что позволит застройщикам снижать объем скидок, а по некоторым проектам перейти к органическому росту цен», — говорит Попов.
Вторичная недвижимость
Спрос на вторичном рынке жилья Москвы окажется на минимальном уровне 2015 года, как это было после резкого скачка в конце 2014-го, считает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Ранее в компании прогнозировали рост спроса на 20% относительно 2019 года за счет активности ипотечных покупателей и консервативных инвесторов.
В моменте все происходящие события будут стимулировать часть покупателей приобрести недвижимость в надежде сохранить сбережения, прогнозирует руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Но это, по его словам, будет наблюдаться в обоих сегментах жилого рынка и в течение непродолжительного периода — в долгосрочной перспективе ожидается уменьшение спроса.
«Пока нельзя в полной мере оценить, какой ущерб ситуация с коронавирусом нанесет нашей экономике, но очевидно, что материальное положение многих граждан ухудшится из-за сокращения зарплат или потери рабочего места. Поэтому даже если отложенный спрос выйдет на рынок по окончании карантина, этих сделок будет недостаточно, чтобы вернуться к показателям обычного рабочего периода», — считает Шлома.
Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press
Часть продавцов уйдет с рынка в связи с уменьшением спроса и невозможности реализовать квартиру по желаемой стоимости, что можно было наблюдать и в 2015–2017 годах, считает Дарусенков. Также, по его мнению, новостройки продолжат оттягивать спрос покупателей со вторичного рынка.
Аналитики не ожидают в среднесрочной перспективе значительного падения цен на вторичное жилье, как и его роста. Для вторичного жилого рынка Москвы многое будет зависеть от динамики цен в сегменте новостроек, считает Дарусенков. По его словам, в связи с ростом цен на новостройки и переходом на эскроу-счета перспективы вторичного рынка на ближайший год представлялись, скорее, радужными. В 2020 году в компании прогнозировали умеренный рост стоимости на квартиры на вторичном рынке Москвы в районе 2–4%.
«С наибольшей вероятностью нас ожидает сценарий 2014–2015 годов — постепенное, крайне медленное снижение ценовых показателей. Во вторичном сегменте продавцы — физические лица — обычно крайне неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих объектов, чем и обусловлен наш прогноз», — поясняет Шлома.
Элитная недвижимость
Сегмент высокобюджетной жилой недвижимости подвержен влиянию во время общего падения рынка в меньшей степени, чем бизнес и экономкласс, а общая тенденция роста цены наблюдается с конца 2017 года, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По его прогнозу, цены в элитном сегменте в Москве вырастут на 5–7%. «Рост цен, видимо, неизбежен как минимум в связи с ростом себестоимости строительства, в элитном сегменте доля иностранных материалов и оборудования достигает 15%. Стоит отметить, что коронавирус может повлиять на системы поставок», — говорит Соловьев.
В компании Knight Frank изначально ожидали в 2020 году сопоставимое число сделок с показателями прошлого года, однако с менее выраженным интересом покупателей. «Несмотря на активную диджитализацию процессов приобретения жилья в массовых сегментах, в высокобюджетном сегменте мы пока не отмечаем готовности клиентов совершать непосредственно сделки онлайн. С другой стороны, мы не видим предпосылок для снижения количества поступающих заявок, в текущий момент формирующих отложенный спрос, который будет реализован в будущих периодах после отмены карантина», — считает Соловьев.
В 2019 году суммарная стоимость сделок в высокобюджетном сегменте новостроек Москвы превзошла ожидания аналитиков и составила более 100 млрд руб. Это стало рекордным значением за последние пять лет. Всего было реализовано порядка 1,1 тыс. квартир и апартаментов, что на 8% превышает показатель 2018 года.
Фото: Vasilii Smirnov/Global Look
Офисная недвижимость
В базовом прогнозе S.A. Ricci на 2020 год в столице ожидался ввод в эксплуатацию около 420 тыс. кв. м офисных площадей. В результате пандемии аналитики снизили прогноз в два раза — до 200–220 тыс. кв. м. Ожидается замораживание и затягивание девелоперских проектов, число новых сделок аренды снизится на 45%, однако вырастет число сделок по пересогласованию старых договоров на 65%, прогнозирует генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов.
Прогнозное значение объема сделок аренды и продажи офисной недвижимости в Москве в начале года в компании Cushman & Wakefield составляло 2 млн кв. м. Однако аналитики компании снизили прогноз на 20%, до 1,6 млн кв. м. «Корректировка показателя связана с замедлением бизнес-активности в первой половине года. К концу года мы ожидаем стабилизации спроса, однако возросшая активность придется на пересогласование условий договоров, а не на заключение новых сделок аренды», — говорит партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.
В апреле Cushman & Wakefield прогнозное значение средневзвешенной ставки аренды в рублевом эквиваленте скорректировали вниз на 1,5% относительно базового прогноза на начало года, до 20,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Преобладание вакансий, номинированных в отечественной валюте, ограниченное предложение качественных консолидированных офисных блоков и снижение строительной активности будут поддерживать номинальное значение ставок аренды на уровне 2019 года, поясняет Никитина.
Фото: Serguei Fomine/Global Look Press
Компании займутся оптимизацией своих офисных площадей после завершения периода изоляции, а свободные площади выйдут на рынок в течение двух-трех месяцев после этого, считает Никитина. Прогнозное значение уровня вакансии с начала года было скорректировано аналитиками Cushman & Wakefield вверх на 1 п.п., до 11,4%.
По словам Морозова, из-за новой ситуации в экономике произойдет коррекция стратегических планов арендаторов на развитие, перенос проектов на 2021–2022 годы, а также децентрализация и усиление спроса за пределами ТТК. В этом году компании займутся оптимизацией своих офисных площадей, в связи с чем ожидается повышенный спрос на коворкинги после отмены режима самоизоляции и до конца 2020 года, считает эксперт. В компании Cushman & Wakefield также ожидают краткосрочной активизации спроса в сегменте коворкингов, так как именно гибкость, свойственная данному формату, позволит многим компаниям оптимизировать бизнес в условиях турбулентности.
Торговая недвижимость
В столице ожидается сокращение объемов ввода торговых площадей. Если изначально девелоперы запланировали на 2020 год ввод порядка 316 тыс. кв. м торговой недвижимости, то из-за изменения ситуации в экономике по итогам года будет введено на 20–30% объектов меньше, прогнозирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. По его словам, открытие этих торговых центров будет перенесено на следующий год. Сокращение объемов ввода не будет сильным, так как многие торговые центры уже находятся в достаточно высокой степени готовности и могут открыться уже во второй половине этого года, когда активность будет восстановлена, отмечает эксперт.
На конец 2019 года доля свободных площадей в торговых центрах составляла 4,1%, в базовом прогнозе JLL на 2020 год ожидался небольшой рост вакантности до уровня 5% за счет нового ввода к концу года. «Пока еще мы находимся в периоде полной неопределенности, связанной с непонятными сроками окончания карантинных мер. Чем они будут дольше сохраняться, тем больше будет арендаторов, которые уйдут из торговых центров. Тем не менее влияние экономических факторов (без ограничений на работу торговых центров), которые были бы сопоставимы с ожидаемым падением доходов населения, товарооборота, привело бы к росту доли вакантных площадей до 8–10% в ближайшие шесть — девять месяцев. Вероятнее всего, в текущий кризис рост доли вакантных площадей будет даже выше. Для ключевых ТЦ вакантность вырастет с текущих 1,2% до 3–4%», — прогнозирует Фадеев.
Инвестиции в недвижимость
По итогам этого года объем инвестиций в российскую недвижимость сократится в два раза, до уровня 2014 года, прогнозируют аналитики международной консалтинговой компании CBRE. Если в базовом прогнозе объем вложений ожидался на уровне 300 млрд руб., то из-за коронавируса и ситуации в экономике показатель снизится до 150 млрд руб.
По данным Knight Frank, в первом квартале 2020 года объем инвестиций уже снизился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 50,8 млрд руб. Возвращение активности инвесторов на рынок недвижимости ожидается в конце 2020 года, однако сделки могут сдвинуться на 2021 год. Полной стабилизации ситуации аналитики Cushman & Wakefield ожидают к середине 2021 года.