Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС
Из 125 районов Москвы Беговой по престижности и популярности занимает 16-е место, что прямо влияет на стоимость расположенного здесь жилья. По оценке компании «Бон Тон», средняя цена квадратного метра в Беговом достигает 258,8 тыс. руб. в бизнес-классе и 480 тыс. руб. в премиум-классе — это одни из самых высоких показателей в Москве, не считая районы Центрального административного округа.
Район входит в состав Северного административного округа и практически со всех сторон граничит с крупными автомагистралями и железными дорогами. Именно поэтому он застраивается преимущественно жилыми комплексами классов комфорт и бизнес. Все промышленные зоны, расположенные здесь, либо уже вовлечены в процесс жилищной застройки, либо это произойдет в ближайшем будущем, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы.
Покупателей жилья в Беговом привлекают более низкие, чем в ЦАО, цены, а также расположение на престижном Ленинградском направлении недалеко от делового центра «Москва-Сити» и других бизнес-комплексов, где разместились офисы крупных компаний.
Вид на Беговой район
(Фото: Рамиль Галеев/ТАСС)
«Еще один фактор, которым обусловлен повышенный интерес к Беговому, — наличие прямой дороги к аэропорту Шереметьево. В том числе и поэтому район очень интересен с точки зрения сдачи квартир в аренду. Также отсюда удобно добираться до престижной англо-американской школы, которая повышает статус этого места и расположенного здесь жилья», — считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. При этом он отмечает, что в районе строится много апарт-комплексов, а значит, у застройщиков нет обязательств возводить объекты социальной инфраструктуры. Когда все строящиеся дома будут введены в эксплуатацию, нагрузка на объекты социальной инфраструктуры может возрасти многократно.
Инфраструктура
Беговой граничит с ЦАО — до Кремля можно дойти всего за полчаса, поэтому жители могут пользоваться всей инфраструктурой центра Москвы, от магазинов и ресторанов до поликлиник и школ.
Одно из главных преимуществ района — хорошая транспортная доступность. Здесь проходят крупнейшие городские магистрали — Третье транспортное кольцо, Ленинградский проспект, Бутырский Вал, а также станции метро «Динамо», «Белорусская», «Петровский парк», «Савеловская», которые находятся на границе района и по соседству.
В Беговом районе расположен знаменитый Центральный Московский ипподром, старейший в России. На территории многофункционального комплекса «Большевик» находится Музей русского импрессионизма, на улице Расковой — международная школа искусств Перотти, а на улице Правды — Китайский культурный центр.
Центральный Московский ипподром
(Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС)
В районе несколько фитнес-клубов, академия единоборств, бассейны и спортивные площадки. Крупных торговых центров на территории Бегового нет, но на границе с ним расположен крупнейший в Европе ТЦ «Авиапарк».
В районе несколько школ, предлагающих различные специализации и сотрудничающих с московскими вузами: лицей № 1550 на Беговой улице, гимназия № 1570 на 5-й улице Ямского Поля, кадетская школа № 1784, школа № 698, частная школа «Росинка». На Ленинградском проспекте находится Московский международный университет.
В районе работают три государственные поликлиники, в том числе Центральная поликлиника № 39 Министерства обороны ВМФ РФ, а также множество частных. Сейчас на Ленинградском проспекте строится новая шестиэтажная поликлиника. На территории Бегового находятся крупнейшее многопрофильное лечебное учреждение столицы — городская клиническая больница имени С. П. Боткина и Московский научно-исследовательский онкологический институт имени П. А. Герцена.
Одна из главных проблем Бегового района — дефицит парков и скверов, что создает неудобства для семей с детьми. «В будущем район станет высокоурбанизированной зоной, привлекательной прежде всего для бизнес-аудитории. Более того, в непосредственной близости расположены крупные бизнес-центры, например «Белая площадь», «Белые сады», «Большевик». Это значит, что основными покупателями жилья здесь будут «яппи», то есть представители работающей молодежи, для которых важна не столько социальная инфраструктура, сколько транспортная доступность», — прогнозирует Дмитрий Халин.
Музей русского импрессионизма на территории бывшей фабрики «Большевик»
(Фото: John McAslan + Partners)
«Сейчас квартиры в этом районе покупают обеспеченные мужчины и женщины в возрасте 30–40 лет, причем в половине случаев без детей. Как правило, люди переезжают в Беговой, потому что находят здесь жилье, соответствующее их статусу», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Новостройки
По данным Savills, сейчас в Беговом районе продаются восемь новостроек, три из которых вышли на рынок во второй половине 2017 года. Квартиры предлагаются лишь в двух из них (ЖК «Суббота» и «Оливковый дом»), в остальных проектах предусмотрены только апартаменты («Правда», «I’m Тверская», «Большевик», «Искра-Парк» и квартал Art Residence). А в многофункциональном комплексе «Царская площадь» продаются как квартиры, так и апартаменты.
Средняя цена квадратного метра в квартирах здесь, по данным «Метриума», достигает 307,8 тыс. руб., в апартаментах — 246,3 тыс. руб. Для сравнения: в целом по Москве эти показатели составляют 218,6 тыс. руб. и 263,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Самое доступное предложение в новостройках Бегового района оценивается в 7 млн руб. — за столько можно купить апартаменты площадью 43,6 кв. м в ЖК «Искра-Парк». Дороже всего обойдется квартира в «Оливковом доме» — 215 млн руб.
Вторичный рынок
Вторичный рынок Бегового района представлен в основном кирпичными домами разных эпох — от 20-х до 70-х годов прошлого века. В районе Беговой улицы и Ленинградского проспекта преобладают фасадные сталинки, ближе к Третьему транспортному кольцу — панельные девятиэтажки.
Вид на жилой комплекс «Дом на Беговой»
(Фото: Serguei Fomine/Russian Look)
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке района, по оценке компании «Бон Тон», варьируется от 205 тыс. руб. до 215 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры здесь продаются в среднем за 11,2 млн руб., трехкомнатные — за 15,8 млн руб. Самое доступное сегодня предложение на вторичном рынке Бегового района оценивается в 5,7 млн руб., наиболее дорогое — в 40 млн руб.
Перспективные проекты
Из-за дефицита свободных площадок Беговой район застраивается неактивно. Нет здесь и домов, вошедших в программу реновации, что исключает большие объемы нового строительства в ближайшие годы. «В то же время в районе есть освободившиеся промышленные площади. В 2020 году на территории Второго часового завода «Слава» вырастут пять разновысотных кварталов, которые реализует «ВЭБ Инвест». Здесь предусмотрены три здания с апартаментами, две гостиницы, а также конгресс-центр, спортзалы, бассейн и подземные парковки», — говорит Мария Литинецкая.
Другой проект разместится на Ленинградском проспекте, между станциями метро «Динамо» и «Белорусская». Речь о многофункциональном комплексе «Алкон III» (девелопер — «Алкон Девелопмент»), который, по словам Литинецкой, сейчас находится в стадии проектной документации. Здесь предусмотрено строительство 36-этажной гостиницы и офисного блока с подземной автостоянкой.
История района
В XV—XVII веках территория современного Бегового района, включая Ходынское поле, находилась в ведении Новинского монастыря, а во второй половине XVII века эти земли перешли к царскому двору. В это время здесь было основано царское село Воскресенское, старый и новый государевы сады, государев дровяной двор, указывает историк Константин Аверьянов в своей книге «История московских районов».
В 1742–1747 годах по территории современного Бегового района был проложен Камер-Коллежский вал, который очертил новую границу Москвы и включил эти земли в состав города. После войны 1812 года здесь построили Петровский путевой дворец и разбили Петровский парк. Спустя четверть века часть земель на севере была передана Обществу конской скачки, которое открыло здесь первый в городе ипподром для состязаний верховых лошадей.
Московский ипподром. 1956 год
(Фото: Фотохроника ТАСС)
В XIX—XX веках на территории Бегового района стали появляться промышленные производства. Так, в 1885 году французские предприниматели Сиу открыли здесь кондитерскую фабрику, которая впоследствии была переименована в «Большевик». В советские годы в районе действовал завод «Дукс», выпускавший авиационные ракеты и реактивные снаряды.