Спрос, объем предложения, цены на квартиры — в обзоре рынка московских новостроек накануне 1 июля, ключевой даты реформы финансирования долевого строительства
Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
1 июля 2019 года в России наступит ключевой этап реформы финансирования строительства многоквартирных домов — девелоперы должны перейти на банковское финансирование, а продажи жилья будут проводиться через эскроу-счета.
В связи с переходом на новую систему строительства жилья на рынке много неопределенностей. Перед этой важной датой рассказываем о главных тенденциях на первичном рынке московского жилья, спросе и предложении, а также ценах на квартиры в новостройках.
Спрос: замедление темпов роста
Основным предварительным итогом полугодия на столичном рынке новостроек можно назвать замедление роста спроса, говорит генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. С января по май 2019 года Росреестр зарегистрировал в столице 35 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), это на 23% больше, чем за аналогичный период 2018 года. В январе — мае 2018-го количество ДДУ возросло на 43% по сравнению с таким же периодом 2017 года, то есть темпы прироста спроса на столичные новостройки сократились примерно в два раза. По оценке Игнахина, причина этого процесса — уменьшение объемов ипотечного кредитования.
Несмотря на замедление темпов роста, спрос пока стабилен, отмечают риелторы, строители и аналитики. Об этом говорит статистика продаж девелоперов. Если за период с января по июнь 2018 года московские строители ежемесячно реализовывали в среднем около 5,9 тыс. квартир и апартаментов, то в 2019-м показатель вырос до 6,8 тыс. лотов. По оценке ЦИАН, наиболее существенный рост отмечен на первичном рынке Москвы в старых границах (+18%). В Новой Москве ежемесячные темпы продаж увеличились на 8%, спрос здесь сдерживает постоянный рост цен.
Каждая десятая квартира в новостройках Москвы в этом году была куплена в инвестиционных целях
(Фото: Марина Лысцева/ТАСС)
Еще одна из тенденций 2019 года — рост инвестиционной активности, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее оценке, по итогам января — мая 2019 года 10% всех ДДУ в Москве было заключено в рамках пакетных сделок, то есть инвесторами. Для сравнения: по итогам всего 2018 года доля таких договоров достигла 6%.
«Такая динамика объясняется, во-первых, ростом цен на жилье. Во-вторых, предстоящими поправками в 214-ФЗ. Очевидно, что с переходом к новой схеме финансирования застройщики будут увеличивать стоимость не только по мере роста стадии строительной готовности, но и по причине использования проектного финансирования. Поэтому сегодняшние инвесторы рассчитывают получить более высокую доходность», — поясняет Литинецкая.
Цены на новые квартиры
Наибольший рост средней цены 1 кв. м в новостройках Москвы за последние полгода (по предварительным итогам) «Бест-Новострой» зафиксировал в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) — +3,2%. В элитном цена «квадрата» выросла на 2%, в бизнес- и премиум-классе сократилась на 2% по сравнению с январем. При этом в июне по сравнению с маем во всех сегментах обозначилось небольшое падение цен, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По данным ЦИАН, за год средние цены на первичном рынке Москвы (все сегменты) выросли на 10%, тогда как за аналогичный период 2018 года темпы прироста составили 3%. Значительный рост цен по итогам первого полугодия 2019 года аналитики компании связывают с переходом застройщиков на работу по эскроу-счетам и открытием новых станций метрополитена.
Прогнозы
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:
— Сейчас Рубикон (1 июля) еще не перейден, соответственно, все тенденции, которые наметились в предыдущие полгода, базируются на неких ожиданиях и опасениях, а оправдаются они или нет, может показать только время и то, как рынок в реальности отреагирует на возникающие вызовы. Росту цен будет способствовать переход на эскроу-счета, так как ставка проектного финансирования может достигать 8% годовых. Как именно это скажется на средневзвешенной цене предложения, пока сказать сложно, так как неизвестна доля проектов, которые будут использовать банковское финансирование с наиболее высокой ставкой, а какие — с минимальной.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:
— Вместе с переходом на проектное финансирование стоит рассчитывать на значительный рост цен по итогам июля. Затем цены в течение нескольких месяцев будут сохраняться примерно на одном и том же уровне, так как резкий пересмотр прайса, полагаю, приведет к сокращению спроса, особенно с учетом летних каникул. Как минимум до конца года (предновогодних праздников) стоимость не будет снижаться. В конце декабря возможна минимальная отрицательная ценовая динамика, но только за счет традиционных скидок. Возвращения к прежнему прайсу точно не стоит ждать.
Предварительные итоги первого полугодия на рынке новостроек Москвы
| Cредневзвешенная цена 1 кв. м, руб. | ||
| Бизнес — премиум | 260 743 | 255 096 |
| Комфорт — эконом | 158 141 | 163 436 |
| Элитный | 877 347 | 893 460 |
| Общее число квартир на экспозиции, шт. | ||
| Бизнес — премиум | 16 426 | 14 603 |
| Комфорт — эконом | 16 925 | 15 238 |
| Элитный | 779 | 484 |
| Общая площадь квартир на экспозиции, кв. м | ||
| Бизнес — премиум | 1 324 205 | 1 164 035 |
| Комфорт — эконом | 999 765 | 892 173 |
| Элитный | 115 812 | 72 519 |
Таблица: «Бест-Новострой»
Как девелоперы поднимают цены
Накануне 1 июля в некоторых новостройках отмечается рост цен.
Например, в проекте бизнес-класса «Небо» (Capital Group /Группа АФК Система) отмечено увеличение цен в размере 10% на весь объем. В комплексе бизнес-класса Tatlin Apartments (VESTA Development) рост составил до 28%. В ЖК бизнес-класса Bauman House (Capital Group) — до 16%.
С 1 июля повышение стоимости до 15% ожидается в жилом квартале бизнес-класса ILOVE от ГК «КОРТРОС». Увеличение цен до 20–30% в июле обещает компания «Донстрой». Крупнейший девелопер ПИК также анонсировал рост цен с 1 июля, однако пока без конкретных цифр.
Источник: «Метриум»
Предложение новостроек
Еще одна важная тенденция на первичном рынке Москвы — постепенное и планомерное сокращение предложения. Число квартир и апартаментов в элитном сегменте за полгода, по данным «Бест-Новостроя», сократилось почти на 40%, в бизнес-классе — на 11%, в массовом сегменте — на 10%. В пересчете на количество квадратных метров в продаже динамика практически такая же. В общем объеме предложения превалирует бизнес- и премиум-класс (свыше 1,1 млн кв. м), объем жилья комфорт-класса — 892 тыс. кв. м.
По словам Марии Литинецкой, из-за предстоящего перехода на проектное финансирование девелоперы снизили свою активность до прояснения ситуации со ставками по кредитам. «Власти до сих пор не озвучили схему снижения процентов (напомним, банки собираются пересматривать условия финансирования по мере увеличения объемов проданного жилья в конкретном проекте). В итоге в первом полугодии 2019 года стартовали продажи только 21 комплекса с квартирами и апартаментами в старых границах Москвы. Для сравнения: в первой половине прошлого года на рынок вышли 37 новостроек», — отмечает эксперт.
***
С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Финансировать строительство будут банки — через так называемое проектное финансирование. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект.
Видео. Доступно про эскроу: что поменяется на рынке строительства с 1 июля 2019 года
Видео: «РБК-Недвижимость»
Видео. Эскроу-счета вместо дольщиков: в чем суть реформы долевого строительства
Видео: «РБК-Недвижимость»